Säljarens upplysningsplikt om fastighetens skick
Hej!
Jag undrar om en säljare är skyldig att upplysa köparen om att han har haft översvämning i huset(källaren) ca ett år innan försäljning? För mig som köpare hade det varit info av stor betydelse!
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar frågor om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt vid köp av ett hus, därför är reglerna i jordabalken tillämpliga.
Köparens undersökningsplikt
Vid fastighetsköp har köparen en undersökningsplikt (4 kap. 19 § andra stycket JB). Innan ett köp ska köparen undersöka fastigheten och ta hänsyn till bland annat fastighetens ålder, skick och andra jämförbara fastigheter. Om översvämningen hade kunnat upptäckas vid en undersökning kan det inte kallas för ett dolt fel. Dolda fel anses vara sådana fel som inte kan upptäckas vid en undersökning. Huvudregeln är att säljaren endast kan ansvara för dolda fel.
Undersökningsplikten kan utökas genom att köparen vid undersökningen upptäcker till exempel fukt i källaren. Men den kan även minskas om säljaren ger en uttrycklig utfästelse, t.ex. "källaren har aldrig drabbats av fuktskador".
Säljarens upplysningsplikt
I svensk rätt är det köparen som har en långtgående undersökningsplikt. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt om det inte rör sig om fel som inte går att upptäcka. Men säljaren får inte agera svekfullt utan ska upplysa om förhållanden som kan inverka på köpet. Säljarens upplysningsplikt har utvecklats i praxis främst genom Motocrossbanefallet. I det rättsfallet klargörs att en säljare har en upplysningsplikt att berätta om omständigheter som har stor betydelse för köparen. Fallet handlade om en säljare som inte berättade om betydande och störande buller som kom från en närliggande motocrossbana. Köparen hade kunnat upptäcka bullret innan köpet, men högsta domstolen ansåg att det fortfarande var ett fel i fastigheten som säljaren borde ha upplyst om.
Sammanfattning
Du skriver uttryckligen i din fråga att översvämningen hade haft betydelse för köpet och att det är en omständighet som säljaren inte har berättat. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt i svensk rätt, utan det är först och främst köparens ansvar att undersöka fastigheten innan ett köp. Säljarens upplysningsplikt har utvecklats i praxis och säljaren ska berätta om större felaktigheter hen vet om. Huvudregeln är att säljaren endast har ansvar för dolda fel. Ett dolt fel är ett sådant fel som inte kunde eller borde ha upptäckts vid undersökningen av fastigheten. Om det rör sig om ett dolt fel ansvarar säljaren för det i 10 år (4 kap. 19b § JB).
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!
Vänligen
