Säljarens felaktiga utfästelse i samband med köp av fastighet
Hejsan, vi köpte ett hus för snart 2 år sen. I besiktningsprotokollet var det anmärkning på badrummet, brunsmanschetten var felskuren och behövde åtgärdas av fackman, i samma häfte så hade mäklaren häftat fast en lista med punkter som säljarna hade åtgärdat efter besiktningen och en av punkterna var att brunsmaschetten var åtgärdad.
Nu har vi fått en fuktskada i badrummet och hemförsäkringen täcker inte då brunsmanschetten tydligen inte var rätt skuren iallafall. Jag undrar om vi kan vinna på att göra en dolda fel anmälan eller om det är lön löst?Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!
Till att börja med så regleras fel i fastighet i jordabalken (JB) 4 kap 19 §. Som fel i fastigheten räknas om något avviker från vad man avtalat om eller vad man som köpare med fog kunnat förutsätta. Om något av dessa är uppfyllda kan man ha rätt till prisavdrag. Här är skulle jag säga med stor sannolikhet att detta är en del av avtalet eftersom man inte bara tittar på köpekontraktet utan även andra utfästelser och liknande. Om säljaren fyllt i ett papper om att detta är åtgärdat så anser jag det är fel i fastigheten eftersom felet skulle vara åtgärdat.
Det finns dock ett viktigt undantag i 4 kap 19§ 2st. JB vilket innebär att man inte får åberopa fel som borde ha upptäckts vid en besiktning (köparens undersökningsplikt). Undersökningsplikten kan dock vara reducerad eller bortfalla helt om exempelvis säljaren har utfäst något. I detta fall att brunnsmanschetten var åtgärdad borde göra att undersökningsplikten bortfaller helt eftersom detta är en väldigt specificerad utfästelse.
Eftersom detta är att anse som ett fel så blir det därför möjligt att få avdrag på köpeskillingen (detta lär dock bara täcka en ny brunnsmanschett och arbetet för detta enligt 4 kap 19c §) och eventuellt skadestånd eftersom detta avvek från vad säljaren särskilt får anses ha utfäst. Viktigt att notera är att det krävs att du reklamerar inom skälig tid efter att du har fått kännedom om felet enligt JB 4 kap. 19a §
Vad du kan göra
Jag anser här att du har rätt till ersättning och därför ska du reklamera till säljaren genom att skicka ett skriftligt meddelande till denne (inget tvång på skriftligt men viktigt ur bevishänseende) där du anger vad som är fel och kräva prisavdrag samt skadestånd. I detta fall kan det vara nödvändigt att boka tid med en jurist och få hjälp i ärendet, exempelvis hos oss här på Lawline, hur du gör hittar du här.
