Säljarens ansvar för utfästelser och dolda fel vid köp av fastighet
Hej, om jag som säljare av ett hus sänder med befintliga ritningar över konstruktionen till köparen som bilaga till övrig objektsbeskrivning mm anses det som en utfästelse av mig då? Med min kunskap kan ju ej jag gå igod för att det sedan har gjorts exakt som ritningen visar. Det skull väl i sådana fall klassas som ett dolt fel? det eventuella avikande i konstruktionen som ingen kan förvänta sig finnas.
Tacksam för svar hälsn orolig säljare
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!
När jag besvarar din fråga kommer jag att utgå ifrån jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Längst ner i svaret finns en sammanfattning och förslag på hur du kan gå tillväga.
Säljarens ansvar för utfästelser och dolda fel
Säljaren ansvarar för utfästelser som hen har gjort i samband med avtalsförhandlingarna. Det kan både vara muntliga eller skriftliga uppgifter som säljaren har framfört till köparen angående fastighetens skick. Så länge uppgifterna är någorlunda preciserade borde de anses vara utfästelser och därmed en del av avtalet. (4 kap. 19 § JB)
En ritning av fastighetens konstruktion är en sådan preciserad uppgift att det måste anses vara en del av avtalet. Om du skickar ritningar till köparen ansvarar du för att dessa är korrekta. Om fastigheten sedan avviker från vad som framgick i dessa ritningar kan det anses vara ett dolt fel. Då kan köparen få rätt till skadestånd och rätt till avdrag från köpeskillingen. Köparen kan till och med ha möjlighet att häva köpet om felet är väsentligt (dock måste man häva inom ett år efter från den dagen man tillträdde fastigheten) (4 kap. 12 § JB).
Köparens undersökningsplikt i förhållande till utfästelser/garantier
Som huvudregel har köparen en mycket långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Detta innebär att köparen inte kan åberopa det som hen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Fel som köparen inte borde ha upptäckt eller kunnat förutsätta kallas för dolda fel. Men när du som säljare ger preciserade utfästelser/garantier (exempelvis skickar över ritningar) bortfaller i princip köparen undersökningskyldighet angående just den delen. Det finns dock undantag, exempelvis om det måste anses uppenbart för köparen att ritningarna var felaktiga kan hen såklart inte åberopa felet eftersom det aldrig var dolt. Men som huvudregel bortfaller som sagt köparen undersökningsplikt vid garantier/utfästelser och det borde krävas ganska mycket för att det inte ska vara så (4 kap. 19 § JB).
Sammanfattning och vad du kan göra nu
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller det som säljaren har utfäst kan det anses vara ett dolt fel. Om du skickar ritningar över fastighetens konstruktion till köparen kan det ses som en sådan utfästelse och som säljare ansvarar du för att dessa ritningar är korrekta. Om det sedan visar sig att fastighetens konstruktion inte stämmer överens med det som framgick i ritningarna kan det vara ett dolt fel vilket i vissa fall kan ge köparen rätt till olika påföljder såsom skadestånd, avdrag på köpeskillingen och hävning.
Jag rekommenderar därför att du upplyser köparen om att du inte är säker på att ritningen är korrekt och dessutom för in en friskrivningsklausul (en friskrivningsklausul är en bestämmelse i avtalet som begränsar säljarens ansvar) i avtalet. Friskrivningsklausulen borde vara preciserad och nogrannt formulerad. Allt för generella friskrivningar som exempelvis "fastigheten säljs i befintligt skick" brukar inte godtas (se exempelvis rättsfallet NJA 1983 s. 808). Det bör alltså framgå tydligt att du inte kan garantera att ritningen är korrekt och att konstruktionen kan avvika. Det är viktigt att du ser till att köparen förstår vad friskrivningsklausul innebär.
Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer som du undrar över erbjuder lawline gratis telefonrådgivning. Du kan också boka en tid med en av våra skickliga jurister.
Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka.
Med vänliga hälsningar,
