Sälja fastighet med skyldighet att sälja den billigare till nästa generation
Hej,
Min före detta man vill köpa ut mig från vårt sommarhus som vi har behållit tillsammans. Vi har ett gemensamt barn och han har två barn sedan tidigare. Vi har kalkylerat att huset är värt 1,8 miljoner och han har gjort följande uträkning med motivering att han vill skydda och säkerställa att huset kommer att stanna inom nästa generation dvs barnen. Han menar att om han eller kommande generation önskar att sälja skall det ske med en rabatt på marknadsvärdet, 30%
Han har gjort följande beräkning: om någon i familjen önskar att sälja/köpa den andres andel så skulle priset hamna på brutto 630 Ksek ( 70% *1,8 msk dvs 1 260 Ksek * 50%). Så min del för att han löser ut mig skulle bli 630 000 kr. Min fråga är finns det någon praxis för detta att köpa/sälja för 70% av marknadsvärdet? Är detta en rimlig beräkning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.
Såsom jag uppfattat din fråga undrar du om det är en rimlig beräkning med 70 % av marknadsvärdet och om det finns någon praxis på detta. Frågan är dock lite mer problematiskt i och med vilken typ av avtal ni kommer att sluta med varandra. Jag kommer först att gå igenom detta.
Fastighetsöverlåtelsen innehåller en s.k. hembudsklausul som inte är giltig
Försäljning av fastigheter regleras i Jordabalken. Enl. 4 kap. 1 § JB gäller vissa minimikrav för att en fastighetsöverlåtelse över huvud taget ska vara giltigt. Det krävs då att avtalet skall upprättas i en skriftlig köpehandling och att den innehåller information om objektet och köpeskillingen (priset). Vidare kan ni avtala om särskilda avtalsvillkor och dessa villkor ska också tas med skriftligen i köpehandlingen enl. 4:3 – 4 JB. Det är isåfall här ert villkor skulle ha kommit in. Om jag tolkat er rätt är det dock så att barnen ska ha en rätt att köpa huset till 30 % rabatt och ha en förtur till att köpa huset framför andra som vill köpa det. Det är nämligen så sådana här avtal i praktiken brukar användas. Barnen har en förtur att få köpa ut fastigheten till ett billigare pris. Problemet är dock att sådana klausuler, s.k. hembudsklausuler eller förköp genom hembud, inte är giltiga enl. praxis på området, när det rör sig om en fastighetsförsäljning. Klausulerna är endast giltiga om det rör sig om en gåva. Villkoret ska då tas med i gåvohandlingen och utformas i enlighet med ovan angivna formkrav, se 4:29 JB. I realiteten behöver du alltså ge bort din andel för att det skall vara rättsligt bindande.
Jag kan inte bedöma rimligheten i siffrorna
När det gäller själva procentsatsen har jag dessvärre inte någonting att specifikt bidra med. Sådana här avtal kan användas på olika sätt och av olika anledningar där det kan röra sig om specifika summor som ska erläggas eller höga eller låga procentsatser. Det är min uppfattning att detta är någonting som ni kan komma överens om själva.
Sammanfattning
Du kan inte sälja din del av fastigheten med en hembudsklausul. Däremot kan du ge bort din andel och villkora den med en hembudsklausul. Avseende procentsatserna kan jag dessvärre inte hjälpa dig. Om det är någonting mer du undrar över är du välkommen att kontakta mig eller mina kollegor på Lawline när som helst så ska vi göra vårt bästa för att hjälpa dig.
