Sälja egendom under redovisningsskyldighet
Hej. Jag har köpt en lägenhet för 1.2miljoner. Skall man sälja den är värdet ca 2.3 miljoner.Jag köpte lägenheten innan jag gifte mig. Nu skall vi skilja oss samtidigt vill jag sälja lägenheten. Nu kräver hon halva vinsten. Kan jag sälja den för en krona till en vän och förhindra att hon tar vinsten??
Lawline svarar
Hej och tack för du vänt dig till lawline med din fråga!
Vad en make får göra med egendom när man bestämt sig för att skiljas är ganska komplicerat men jag ska försöka på ett pedagogiskt sätt förklara först vad som gäller generellt och sen applicera detta på ditt fall.
Jag förutsätter även i denna fråga att ni har ansökt om äktenskapsskillnad då du har skrivit att ni ska skilja er.
Generellt:
Om att sälja en bostadsrätt som utgör makars gemensamma bostad:
Eftersom detta handlar om egendom i äktenskap så blir äktenskapsbalken tillämplig (Nedan förkortad ÄktB; se https://lagen.nu/1987:230). För att kunna sälja, inteckna eller hyra ut makars gemensamma bostad krävs en makes samtycke enligt 7 kap. 5 § 1 st 2 p ÄktB (se https://lagen.nu/1987:230#K7P5S1). En bostadsrätt som bebos eller har bebotts av båda makarna är att räkna som en gemensam bostad enligt 7 kap. 4 § 1 st 3 p. ÄktB (se https://lagen.nu/1987:230#K7P4S1).
Ett samtycke från en make enligt 7 kap. 5 § ÄktB gäller fram till att en bodelning görs, alltså gäller det även efter en äktenskapsskillnad om en bodelning inte har kommit till stånd. Detta framgår både av förarbetet till ÄktB (prop. 1986/87:1 s. 136), juridisk doktrin och praxis där rättsfallet NJA 1968 s. 169 är av central betydelse. I detta rättsfall hade en make två år efter äktenskapet gjort en inteckning i en fastighet som hade utgjort makarnas gemensamma bostad. Trots att han stod ensam på lagfarten menade högsta domstolen att samtycke från den före detta hustrun krävdes eftersom någon bodelning inte hade skett.
Således krävs det ett samtycke från den andra maken om en make vill sälja en bostadsrätt som utgör makarnas gemensamma bostad enligt det ovan skrivna. Notera att ett samtycke inte krävs om denna bostadsrätt är enskild egendom där denna har erhållits via gåva, testamente eller arv enligt 7 kap. 5 § 1 st 3 p. ÄktB (se https://lagen.nu/1987:230#K7P5S1) som i sin tur hänvisar till 7 kap. 2 § 2-4 p ÄktB (se https://lagen.nu/1987:230#K7P2S1). Eftersom du har skrivit att du har köpt lägenheten kommer jag inte gå närmare in på detta.
Om att sälja en bostadsrätt som inte utgör makars gemensamma bostad:
Om den ena maken innehar en bostadsrätt som inte bebos eller har bebotts av dem gemensamt gäller inte kravet på samtycke från den andra maken. Dock finns det en redovisningsskyldighet som innebär att varje make måste redovisa vad den gör med sin egendom från dess ansökan angående äktenskapsskillnad inkom till dess en bodelning har kommit till stånd enligt 9 kap. 3 § ÄktB (se https://lagen.nu/1987:230#K9P3S1). I nämnda paragraf har således en make kvar förvaltningsrätten över sin egendom men att denna förvaltning ska vara i båda makars intresse. Denna paragraf stadgar också att maken har en skyldighet att lämna de uppgifter som kan vara av betydelse vid bodelning, ex. om denne har sålt något.
Det som är viktigt att veta att denna redovisningsskyldighet gäller all egendom. Makars egendom är enligt 7 kap. 1 § (se https://lagen.nu/1987:230#K7P1S1) giftorättsgods såvida det inte är enskild egendom, detta gäller även egendom som har införskaffats före äktenskapet. Vad som är enskild egendom framgår i 7 kap. 2 § (se https://lagen.nu/1987:230#K7P2S1) där det stadgas i första punkten att egendom kan bli enskilt bland annat om det är föreskrivet i ett äktenskapsförord. Eftersom enskild egendom inte ingår i en bodelning enligt 10 kap. 1 § ÄktB (se https://lagen.nu/1987:230#K10P1S1) skulle då en make kunna sälja enskild egendom under perioden av redovisningsskyldighet. Detta ska man dock vara aktsam att göra då enskild egendom kan dras in i bodelning om det blir en jämkning av äktenskapsförordet enligt 12 kap. 3 § ÄktB (se https://lagen.nu/1987:230#K12P3S1). Ett exempel är om äktenskapsförordet har gjort en påtaglig snedfördelning mellan makarnas ekonomiska tillgångar och då kan enskild egendom omvandlas till giftorättsgods som senare kan delas mellan makarna. Det ska dock påpekas att det är en domstol som avgör om äktenskapsförordet ska jämkas eller ej, alltså måste den part önskar att jämka förordet ta detta till domstol. Domstolen är också ganska restriktiva med att jämka äktenskapsförord men möjligheten finns där.
Om det inte handlar om enskild egendom utan är giftorättsgods och en make säljer egendom under perioden av redovisningsskyldighet så minskar denne ju giftorättsgodset som senare ska delas mellan båda makarna. I detta fall kommer då den som säljer egendomen bli tvungen att kompensera minskningen av giftorättsgodset genom redovisningsfordran på motsvarande värde enligt förarbetet till äktenskapsbalken (prop. 1986/87:1 s. 160). Ett exempel på detta kan vara om en make säljer en bil som han äger, men som är giftorättsgods. Om han säljer denna under tiden när det råder redovisningsskyldighet så är han skyldig att upplysa att han sålt den och även kompensera den andra maken vid tiden för bodelning eftersom värdet på det totala giftorättsgodset har sjunkit.
Ditt fall:
Eftersom din fru säger att hon vill ha halva vinsten så utgår jag från att ni inte har skrivit ett äktenskapsförord, eftersom hon ser det som att hon också äger den. Om ni ändå skulle ha skrivit ett äktenskapsförord så kan denna bostadsrätt dras in i bodelning om din fru begär jämkning av förordet och således kan hon då ha en rätt till en del värdet på lägenheten förutsatt att domstolen bifaller detta. Om ni inte har ett äktenskapsförord och denna egendom är att beakta som giftorättsgods så kommer du att bli kompensationsskyldig genom bristande förvaltning under perioden av redovisningsskyldighet eftersom du minskar värdet av giftorättsgodset genom att sälja lägenheten för 1 krona.
Om detta dessutom är er gemensamma bostad kan till och med straffansvar komma ifråga. I rättsfallet NJA 1974 s 47 hade en make sålt en bostadsrätt och tagit alla pengar själv utan att fått samtycke från hustrun under perioden av redovisningsskyldighet. Genom sitt förfarande att förbruka betalningen för denna bostadsrätt hade mannen uppsåtligen berövat hustrun sin rätt andel av bostadsrätten. Förfarandet ansågs att utgöra olovligt förfarande, se 10 kap. 4 § Brottsbalken (se https://lagen.nu/1962:700#K10P4S1).
Sammanfattningsvis kommer det troligen bli konsekvenser av ditt handlade om du säljer den för 1 kr för att undgå att hon ska ta del av vinsten.
Om jag har missuppfattat din fråga så får du gärna skriva en kommentar nedan så återkommer jag.
Med vänliga hälsningar
