Säga upp tidsbestämt avtal när hyresgäst är sen med hyra och inte betalat depositionsavgift

Question

Hejsan! Vi har arrenderat ut en restaurang enligt följande text i avtalet:

"Avtalet avser andrahandsuthyrning av lokal och även arrende av den av hyresvärden innehavda rörelsen inklusive för rörelsen maskiner, inventarier och installationer."

"Upplåtelsen gäller för en tid av 1 år, med början ÅÅÅÅ-MM-DD och avträdesdag ÅÅÅÅ-MM-DD samt med en uppsägningstid på sex månader. Detta avtal upphör att gälla efter avträdesdagen per automatik, utan förlängning."

Vi fick dock veta efteråt att uppsägningstiden enligt lag för ett 1-årskontrakt i själva verket är 9 månader.

Vår hyresgäst/arrendator missköter sig med att inte betala in hyran i tid. Vi får alltid in betalningen ca 14 dagar efter utsatt förfallotid vilket innebär stora problem för oss. På grund av dessa anledningar vill vi säga upp hyresgästen med direkt verkan och undrar ifall det är möjligt och hur man bör gå tillväga på smidigast sätt?

Det bör vidare noteras att hyresgästen ej har betalat depositionsavgiften/hyresgarantin för avtalet, vilket denne skulle ha gjort för ett bra tag sedan.

Tack på förhand!

Hälsningar,
Jonas

Answer 1

Hej Jonas,

Eftersom det gäller hyresavtal blir 12:e kapitlet i Jordabalken tillämpligt. Det hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12

Avtalet är tidsbestämt, och gäller alltså inte tillsvidare. Enligt 3 § i 12 kapitlet gäller att tidsbestämda hyresavtal upphör  att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats,  Det innebär att det måste finnas avtalade villkor för uppsägning av tidsbestämda avtal, annars kan det endast komma ifråga vid avtalsbrott. 

Det stämmer att enligt 4 § 2 stycket är uppsägningstiden är minst nio månader för tidsbestämda avtal för vilka avtalstiden är minst nio månader. Men det gäller alltså när man har avtalat om att man kan säga upp avtalet. 

Om hyresgästen begår avtalsbrott kan avtalet enligt 42 § bli förverkat. Det är en uttömmande lista över vad som skall anses vara avtalsbrott. 

Om avtalet förverkas enligt 2:a punkten i 42 §, för att denne betalar hyran sent, kan enligt 44 § hyresgästen fortfarande alltid få tillbaks hyresrätten genom att betala in hyran två veckor efter att hyresgästen delgetts uppgifter om att denne har denna möjlighet. 

Enligt 8:e punkten i 42 § kan uppsägning och förverkande ske på grund av att hyresgästen inte har fullföljt ett avtalsvillkor som vara av synnerlig vikt för hyresvärden.Det skulle kunna vara att att hyresgästen inte har betalat depositionsavgiften. 

Om hyresvärden säger upp avtalet enligt 8:e punkten 42 § måste det ske inom två månader från det att hyresvärden fick kännedom om omständigheten, annars är uppsägning inte giltig. Om hyresvärden säger upp avtalet enligt 8:e punkten kan hyresgästen inte få tillbaka hyresrätten enligt 44 §.