Risker och nackdelar med att sälja en fastighet enligt lagen om samäganderätt?
Vad är risken/nackdelen med att försälja en fastighet enl lagen om samäganderätt? Jag äger 50 % av min och min numera avlidne sambos fastighet. Hans bröstarvingar har trissat upp priset så jag kan inte lösa ut dem (vilket jag enl testamentet har rätt till) och måste därför flytta. Mitt juridiska ombud föreslår därför en försäljning enl ovan, men jag är rädd att förlora mycket pengar på detta. Vad göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Precis som du har identifierat är lagen om samäganderätt tillämplig när två eller flera äger en fastighet gemensamt (1 § lagen om samäganderätt).
Tvångsförsäljning
Varje delägare till egendomen kan ansöka om att den ska säljas på offentlig auktion, och en god man ska då sköta auktionen (6 och 9 § lagen om samäganderätt). Någon av delägarna kan dock begära att ett minimipris ska fastställas (9 § lagen om samäganderätt). Det lägsta priset får dock inte sättas på ett sätt som påtagligt försvårar en försäljning, och utgångspunkten bör vara att det lägsta priset sätts till tre fjärdedelar av det försäljningsvärde som egendomen uppskattas ha (NJA 2012 s. 757). Detta innebär att du kan uppställa krav på ett lägsta pris för det fall du vill påkalla tvångsförsäljning. Det kan dock vara bra att ha i åtanke att försäljning på offentlig auktion sällan ger lika stor utdelning som vid frivillig försäljning, och därmed är det givetvis bättre om ni kan komma överens om det sistnämnda. Beroende på vad grunden är till bröstarvingarnas "upptrissning" av priset skulle jag även fundera på om detta skulle kunna ligga till grund för en uppgörelse som ger dig möjlighet att lösa ut dem. Med andra ord ska du då argumentera för att de tjänar på att sälja deras andelar för ett rimligt pris till dig, eftersom alternativet är att du påkallar tvångsvis försäljning vilket kommer generera ännu mindre betalt.
Sammanfattning
Du har rätt att påkalla en tvångsförsäljning. Försäljning på offentlig auktion ger dock i många fall ett lägre pris än vid frivillig försäljning. Mitt råd till dig är därför att först fundera på om du kan använda detta som argument för att få möjlighet att lösa ut de övriga delägarna, alternativt diskutera fram en frivillig försäljning.
Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
