FrågaFASTIGHETSRÄTTFel i fastighet25/08/2013

reklamation av fel i fastighet, ansökan om stämning

Hur går man tillväga för att reklamera ett dolt fel i huset man köpt? Finns/bör speciella steg hur man ska inleda sådan process?

Lawline svarar

Hej,

Tack för din fråga.

I detta fall rör det sig om fast egendom, vilket aktualiserar jordabalken (JB) och mer specifikt i första hand 4kap JB. Att väcka en talan görs genom att ansöka om stämning, vänligen se lite längre ner i svaret.

Det fösta steget är att konstatera att det rör sig om ett dolt fel för vilket säljaren kan hållas ansvarig för. En utgångspunkt för detta är avtalet, liksom om det finns någon påföljdsfriskrivning i avtalet, dvs. om det finns någon eventuell påföljd (såsom prisavdrag, hävning eller ersättning) avtalats bort mellan er.

Köparens och säljarens respektive förpliktelser och rättigheter vid fastighetsköp regleras i 4kap 10-27§§ JB. Kort kan sägas att en reklamation av köparen måste ske inom skälig tid från det att köparen märkt, eller borde märkt av det aktuella felet enligt 4kap 19§a JB. Om det är en konsument som köpt fastigheten av en näringsidkare aktualiseras istället 4kap 19§d JB. Köparen har rätt att häva köpet, få ett prisavdrag eller ersättning för skada om fastigheten inte överensstämmer med avtalet eller annars avviker från vad denne med fog kunnat förvänta sig, enligt 4kap 19§ JB.

Enligt huvudregeln ansvarar säljaren för fel som varit dolda för en ”vanlig” besiktning, enligt 4kap 19§ 2st JB. Finns vid undersökningen inga felsymptom utökas inte köparens undersökningsplikt. Om säljaren däremot vid visningen givit ”varnande besked” för att fel kan föreligga kan det falla sig som så att säljaren inte ansvarar för felet. Självfallet är detta helt beroende av vilken typ av fel i fastigheten det rör sig om. Det är även beroende av vad som står skrivet i avtalet, att köparen anses ha fullföljt sin undersökningsplikt och att talan väcks inom skälig tid från det att skadan upptäckts eller borde ha upptäckts.

Tillvägagångssättet därefter är att väcka en talan och påbörja en process vilket sker enligt rättegångsbalkens (RB) reglering. Första steget är att ansöka om stämning enligt 42kap 1§ RB.

När det rör sig om ett tvistemål, vilket är aktuellt här, ska en stämningsansökans innehåll överensstämma med 42kap 2§ RB. Att upprätta en stämningsansökan kan du göra på egen hand, eller med hjälp av en jurist, vilket jag kan råda dig. En ansökan ska även innehålla personuppgifter enligt 33kap 1§ RB. Därefter kommer domstolen ta ställning till om en stämning ska utfärdas eller avvisas enligt 42kap 3-5§§RB. En ansökan anses inkommen till rätten enligt 33kap 3§ RB då den anlänt till rätten eller kommit behörig tjänsteman tillhanda. Stämningsansökan ska skickas till behörig tingsrätt, dvs. laga domstol, detta regleras i 10kap RB. Enligt huvudregeln ska talan i tvistemål väckas vid den domstol där svaranden (dvs. den som får en stämning utfärdad mot sig) har sin hemvist enligt 10kap 1§ 1st RB. Vad som menas med hemvist förtydligas i 10kap 1§ 2-5st RB. Då det rör sig om en tvist rörande fast egendom kan ett undantag från huvudregeln aktualiseras, nämligen 10kap 10§ RB, vilken stadgar att talan ska väckas där fastigheten ligger. Med fast egendom i RBs bemärkelse hör även byggnad på ofri grund enligt 10kap 12§ RB.

Om domstolen utfärdar en stämning kommer svaranden att delges stämningen och därefter inge ett svaromål på stämningen. Därefter kommer domstolen att kalla till förhandling och eventuell förberedelse i målet.  

Jag hoppas att du fått svar på din fråga.

Med Vänliga Hälsningar


Anna HelgessonRådgivare
Hittade du inte det du sökte?