Rätten till ersättning vid fel i fastighet
Hej!
Vi har köpt ett hus där det i objektbeskrivningen framkom att all elinstallation var ny; "all el är ny" stod att läsa på två platser i beskrivningen.
Efter två månader i huset upptäcker vi att elen inte är ny:
- Jordade vägguttag saknar jordkoppling, installationen ser alltså jordad ut, men är det inte.
- Strömbrytare, vägguttag och alla elkablar och sladdar är inte nya. Dvs sannolikt äldre än 10år.
- Enligt säljaren så nämndes att installationen var fackmannamässigt gjord, men nu har säljaren backat på den punkten.
Så, har vi rätt att kräva ersättning, motsvarande kostnaden för att få fastigheten i det skick den utgavs från att vara, alltså med "ny el"?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om husets elinstallationer är ett fel som ger dig rätt att kräva ersättning från säljaren. För att kunna besvara frågan kommer jag först redogöra för vilka typer av fel som medför rätt till ersättning och därefter ett par lösningar som är tänkbara alternativ i din situation.
Frågan besvaras med regler från jordabalken (JB).
Vilka typer av fel ger rätt till ersättning?
Enligt 4 kap. 19 § JB ska fastigheten stämma överens med de uppgifter som har lämnats av säljaren i köpeavtalet eller vid förhandlingar mellan köparen och säljaren. Om fastigheten avviker från sådana uppgifter så föreligger ett fel som kan medföra rätt till ersättning för dig som köpare.
I ditt fall finns det uppgifter i objektsbeskrivningen om att "all el är ny". Att elen är "ny" säger emellertid ingenting om standarden på elinstallationen, det är ju fullt möjligt att en ny elinstallation är felaktigt eller slarvigt utförd. Detta räcker alltså inte som bevis för att en felaktig uppgift har lämnats. Om du däremot i kombination med objektsbeskrivningen kan bevisa att säljaren har sagt att elinstallationen var fackmässigt utförd så borde det räcka som bevis för att ett fel som kan medföra rätt till ersättning föreligger.
Det finns begränsningar i rätten till ersättning
Enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB har fastighetsköparen en undersökningsplikt. Vid köpet ska köparen alltså besikta fastigheten. Fel som har varit möjliga att upptäcka vid besiktningen får hanteras av köparen och säljaren i köpeavtalet, exempelvis genom en minskning av priset.
Detta innebär alltså att fel och brister i elinstallationen inte får påtalas i efterhand om dessa fel och brister var möjliga att upptäcka redan vid besiktningen.
Säljaren ansvarar även för dolda fel
Säljaren ansvarar inte endast för felaktiga uppgifter. Om den bristfälliga elinstallationen inte var möjlig att upptäcka vid besiktningen föreligger ett dolt fel. Enligt 4 kap. 19 § JB ansvarar säljaren får dolda fel under förutsättning att felet avviker från vad köparen har anledning att förvänta sig.
Det är inte helt enkelt att ställa upp en tumregel för vad en köpare har anledning att förvänta sig. En köpare kan exempelvis inte förvänta sig att en elinstallation ska vara av fackmässig kvalitet om installationen har utförts av en privatperson. Om jag ska försöka ställa upp en generell regel så kan köparen förmodligen i de flesta fall förutsätta att en elinstallation är funktionsduglig och inte medför någon fara för liv eller hälsa.
Detta innebär alltså att du kan ha rätt till ersättning om elinstallationen är bristfällig och denna brist inte var möjlig att upptäcka vid besiktningen.
Vilka möjligheter till ersättning finns?
Enligt 4 kap. 12 § och 19 § JB kan en fastighetsägare bli ekonomiskt kompenserad för fel i fastigheten på två sätt: genom prisavdrag eller genom skadestånd.
Prisavdrag innebär att säljaren blir skyldig att betala tillbaka en del av köpeskillingen som motsvarar den värdeminskning av fastigheten som felet medför.
Du har möjlighet att kräva prisavdrag under förutsättning att du kan visa att elinstallationen inte motsvarar den standard som följer av köpeavtalet eller av säljarens uppgifter. Du har också rätt till prisavdrag om bristerna i elinstallationen utgör ett dolt fel.
Exempel 2: Rätt till prisavdrag föreligger även om bristerna i elinstallationen inte var möjliga att upptäcka vid besiktningen och inte heller motsvarar vad köparen rimligen kan förvänta.
Skadestånd innebär helt enkelt att säljaren blir skyldig att utge ersättning för vad det skulle kosta att åtgärda felet. Du har dock endast rätt att kräva skadestånd om elinstallationen avviker från säljarens uppgifter.
Exempel: Du har rätt till skadestånd om du kan visa att säljaren har lämnat felaktiga uppgifter om att elinstallationen är fackmässigt utförd.
Hoppas du fick svar på din fråga!
