Rätt till prisavdrag pga okänt fel

2017-09-27 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej!Jag köpte en 60-talsvilla i våras. Innan tillträdet i juli upptäckte vi att den vägghängda toaletten sviktade kraftigt, vilket säljaren lovade att åtgärda. I samband med övertagandet meddelade han att det var åtgärdat. Efter tillträdet har det visat sig att upphängningskonstruktionen är undermålig och att det inte är möjligt att få toaletten att sitta fast ordentligt, bl.a. pga. att ett antal vitala och svåråtkomliga bultar inte fäster ordentligt i väggen.Efter tillträdet skickade vårt försäkringsbolag en besiktningsman i samband med att vi tecknade villa-/hemförsäkring. Han menade att det var olämpligt att alls använda toaletten på grund av ovanstående. Dessutom hittade han, bakom samma kakelklädda konstruktion som toaletten hänger på, en felaktigt utförd rörgenomföring som vi ej sett tidigare, och som ej heller fanns omnämnd i överlåtelsebesiktningen. Denna skulle vid vattenläckage i badrummet kunna leda vatten rakt ned i bjälklag och källare.Pga. av dessa två fel menar försäkringsbolaget att vår hemförsäkring ej täcker ev. skador som kan komma att uppstå i badrummet. De säger vidare att de även om vi åtgärdar felen med tätning och förstärkning (kostnad 35000 enl. offert) inte kan garantera att försäkringen skulle gälla vid skada. Pga. detta har vi beslutat att helrenovera badrummet (kostnad c:a 160000). Att inget av felen är att betrakta som dolda är klarlagt, men vad betyder säljarens upplysningsplikt i sammanhanget? Kan vi ha rätt till avdrag på köpeskillingen?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!

Vad säger lagen?

Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är det felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Undersökningen omfattar i runda drag allt en kunnig lekman kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plattor eller liknande. Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet"). I så fall har säljaren försummat sin upplysningsplikt och blir ansvarig för felet.

Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).

Tolkning av din situation

Som jag uppfattar det har du innan efter att köpeavtalet skrevs men innan tillträdet fått ett löfte av säljaren om att denne ska åtgärda lutningen på väggtoaletten. Det är viktigt exakt vad som sagts här eftersom det är detta du har rätt att göra eventuella krav på. Om han enbart sagt att han ska åtgärda lutningen och det inte funnits skäl att anta att han menade att något omfattande arbete skulle göras ger utfästelsen ingen rätt för dig att kräva prisavdrag för mer omfattande arbete.

Däremot finns fortfarande en möjlighet på prisavdrag frånskilt från er konversation om väggtoaletten. Huset kan definitivt påstås avvika från vad man som köpare har rimlig anledning att förvänta sig. Du säger att det är klarlagt att inget av felen är att betrakta som dolt fel. Detta kan vara värt att tänka på. Säljaren behöver nämligen inte ha känt till felet för att han ska vara skyldig till prisavdrag för felet. Det räcker att det föreligger ett fel och att detta inte faller inom köparens undersökningsplikt för att det ska vara fråga om ett dolt fel. Alltså kan det beroende på omständigheterna var just ett sådant du har att göra med.

Du säger att bultarna som inte sitter åt ordentligt var svåråtkomliga och ger i övrigt uppfattningen om att felet är svårt att upptäcka. Om inte ens säljaren kände till undermåligheten i badrummet efter att ha bott där flera år, tyder även detta på att det kan vara utanför din undersökningsplikt.

Slutsats

Om felet ligger utanför din undersökningsplikt eller om säljaren var medveten om det och inte berättade något, kan du alltså ha rätt till prisavdrag. Det är upp till dig vilket belopp du vill kräva men det är inte säkert att du kan få ersättning för hela renoveringen om den omfattar mer än att bara åtgärda felet. Om du vill kräva prisavdrag kan du helt enkelt skriva ett email till säljaren och förklara vad du kräver och vilka skäl du har till dina krav. Hänvisa gärna till ovanstående resonemang eller kolla själv i lagtexten.

Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.

Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!

Vänliga hälsningar,

Samuel Karlsson
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (464)
2021-07-27 Felaktig area vid fastighetsköp
2021-07-27 ger fel i objektbeskrivningen rätt till ersättning?
2021-07-26 Hur kan jag kräva prisavdrag från säljaren, då fastighetsköpet inte stämmer med köpeavtalet?
2021-07-13 Dolt fel i fastighet, kakel- och klinkerplattor lossnar?

Alla besvarade frågor (94603)