Rätt till nedsättning av hyran eller skadestånd på grund av renovering kring hyreslokal
Hejsan!
Jag undrar om vi har rätt till nedsättning av hyra och skadestånd när hyresvärden renoverar?
Vi har ganska stora fönster och får in många kunder av att vi har lokalen på en bra plats där många som kör/går förbi fattar intresse för skrädderiet.
Numera täcker byggställningar framsidan av lokalen vilket utgör en stor del av vår marknadsföring. I början täckte de även ingången och lämna då kvar en smal gång då våra framförallt äldre kunder inte kunde komma in med rullstol och liknande.
Vad gör vi nu ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regleringar kring din hyresrättsliga fråga finns i Hyreslagen (12 kap Jordabalken). Lagen är tvingande till hyresgästens förmån, om inte annat anges i lagen (12 kap. 1 § femte stycket JB), vilket är någonting som är bra att alltid ha i åtanke när det kommer sig att man som hyresgäst befinner sig i rättsliga situationer. Här nedan kommer jag redogöra för de olika punkterna som är a v betydelse för vederbörande förhållande mellan er och er hyresvärd.
Nedsättning av hyran
Enligt 12 kap § 11 ska en hyresgäst ha rätt till nedsättning av hyran om hinder eller men uppstår i hyresgästen nyttjanderätt till lokalen. Detta innebär att lokalen och sådant som behövs för dess nyttjande ska kunna användas för det avsedda ändamålet.
Hinder eller men kan föreligga redan vid en inskränkning i möjligheten att bedriva verksamheten på det sätt som följer av avtalet eller om verksamheten försvåras. Här kan vi tala om diverse olika störningar som på något sätt kan försvåra hyresgästens möjlighet att använda lokalen. Att lokalens tillgänglighet påverkas negativt på grund av hyresvärdens renovering, precis som i ert fall, kan utgöra en sådan inskränkning i nyttjanderätten att en nedsättning av hyran är möjligt. Detta har Högsta Domstolen bekräftat i den nyligen utkomna Intersport fallet (NJA 2019. 445, se här för vidare läsning).
Skadestånd
När det gäller frågan om rätt till skadestånd är utgångspunkten här att ni som hyresgäst ska kunna påvisa att det har förekommit en skada och att denna skada dessutom beror på hyresvärdens försumlighet. I detta fall är då upp till hyresvärden att bevisa att denna inte har agerat försumligt. Själva renoveringen kan inte anses vara försumligt i sig, men sättet den utförs på kan. Om hyresvärdens sätt att renovera inbegriper skada för er, genom att försvåra tillgängligheten till lokalen genom en försumligt renovering (till exempel att inte utföra renoveringen ettapvis, ha säkerställt att kunder kan tillkomma lokalen m.m).
Viktigt att komma ihåg kring skadestånd är att försumligheten är central. För en butiksinnehavare kan ombyggnationer innebära ekonomisk förlust även om arbetena utförs på ett aktsamt sätt, men föreligger ingen försumlighet har som sagt inte hyresgästen rätt till ersättning för förlusten.
Bedömning kring er situation
Nedsättningen av hyran
Fram till dess att lokalen är i fullt brukbart skick kan ni begära nedsättning av hyra få en rimlig kompensation för de påstådda effekterna i lokalen som har uppkommit på grund av renoveringen. När det gäller bedömningen kring nedsättningen av hyran ligger fokus till de objektiva bristerna som renoveringen har orsakat för ert skrädderi.
Det faktum att byggställningarna utgör en försämring kring marknadsföringen samt tillgängligheten till lokalen, kan anses vara en sådan olägenhet i det särskilda förhållandet som kan vara till grund för nedsättningen av hyran. Vid bedömningen av hur stor nedsättning som är skälig tar man hänsyn till kriterier som hur stor del av lokalen som berörs och på vilket sätt bristen påverkar lokalens användning. Ni kan till att börja med ta upp detta med er hyresvärd och försöka komma fram till en lösning sinsemellan, dvs. en reglering av hyresavtalet som innebär en nedsättning av hyran för er. Om hyresvärden inte skulle vilja gå med på detta finns det en möjlighet att deponera delar eller hela hyran hos länsstyrelsen enligt 12 kap § 21 JB. Fördelen med att deponera hyran hos länsstyrelsen jämfört med att bara låta bli att betala, är att hyresvärden inte kan vräka hyresgästen för att denne inte har betalat. En risk finns att ni som hyresvärd blir uppsagda från lokalen om depositionen av hyran anses vara alldeles för stor, till exempel hela månadshyran om lokalen till stor del fortfarande anses vara användbar.
Skadeståndet
Om hyresvärden har agerat försumligt har ni rätt till skadestånd för förlorad omsättning. Här anser jag att det finns möjlighet för argumentera kring försumlighet i och med den smala ingången som blockerade accessen för kunderna till er skrädderi.
Det är dock viktigt att komma ihåg att hyresavtalet i stor utsträckning styr det rättsliga förhållandet mellan er som parter. Det råder bred avtalsfrihet kring lokalhyra och ni bör därför granska ert avtal för att se om det finns skadebegränsande klausuler i det eller andra klausuler som kan vara till förmån för hyresvärden kring er situation.
Hoppas detta svar var till hjälp! Om det kvarstår ytterligare funderingar eller behov av att sätta upp en handlingsplan till hur ni vill gå tillväga rekommenderar jag att ni tar kontakt med en jurist. Juristen kan gå igenom ärendet och företräda dig/er för det fall att det uppkommer en tvist. Om detta är intressant kan en av våra jurister på Lawline juristbyrå vara behjälplig. Här är en hänvisning till länken som tar dig vidare till att kunna boka en tid med någon av juristerna hos oss på Lawline.
Med vänliga hälsningar,
