Rätt till ersättning och nedsättning av hyra på grund av fuktskador?
Hej!
Jag och min sambo flyttade in i en lägenhet i höstas förra året, vid påskrivning av kontraktet fick vi även skriva på ett papper där vi avsäger oss besittningsskydd om det i framtiden skulle ske några renoveringar av huset. Problemet är det att i somras började det dyka upp mögel i vårat badrum och som resultat av detta fick jag lunginflammation och blev sjukskriven i två veckor från mitt jobb. Både jag och min sambo har försökt nå fastighetsskötaren samt våran hyresvärd men det enda svar vi fått är "vi återkommer". Nu i November gjorde vi ännu ett försök att kontakta de och denna gång ville vi ha en minskning i hyra, till svar fick vi att de skulle kolla på badrummet. Nu i mitten av December har de äntligen hört av sig igen och säger att det måste ske renovering av badrummet och att de inte kan sätta något datum på detta då det återstår frågetecken.
Min fråga är, har vi någon rätt till ersättning eller sänkning av hyra då till följd av möglet har vi förlorat arbetsinkomst samt vi har gått runt med detta mögel i ett halvår och nu ännu längre på obestämd tid?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor gällande hyresrätter finner du i 12 kap. Jordabalken (JB).
Vad gäller vid brister i lägenheten?
Vid hyra av en lägenhet ska skicket på lägenheten vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i staden är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det är däremot möjligt att avtala bort detta och om det är fallet att man avtalat om annat så måste det också framgå i avtalet, 12 kap. 9 § JB. Fortsättningsvis har hyresvärden skyldighet att underhålla lägenheten och hålla lägenheten i samma skick som vid tillträdet av hyresrätten. Däremot finns det ett undantag till detta som innebär att detta inte gäller om något annat har avtalats, att det skulle finnas en förhandlingsklausul eller om hyran avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, 12 kap. 15 § JB.
Skulle det vid hyrestiden uppkomma brister som inte orsakats av hyresgästen och som medför att lägenheten avviker från den normala standarden, som nämnts ovan, bör hyresgästen meddela hyresvärden om bristen. Hyresvärden bör så fort som möjlighet efter hyresgästens meddelande åtgärda problemet. Skulle hyresvärden efter meddelandet inte åtgärda bristen eller skadan har hyresgästen rätt att åtgärda bristen på egen hand och därefter göra avdrag på hyran/depositionen, 12 kap. 11 § JB.
Vad kan hyresgästen göra om hyresvärden inte åtgärdar brister i hyresrätten?
De åtgärder som hyresgästen främst kan göra, om hyresvärden inte åtgärdar problemen, är att åtgärda problemen själv och på hyresvärdens bekostnad, 12 kap. 11 § första stycket, första punkten, JB. Utöver detta har du rätt till nedsättning av hyran under den period då bristerna förelegat, och även eventuell ersättning för skador som sker i samband med bristerna där hyresvärden inte kan visa att felen beror på hyresgästen, 12 kap. 11 § första stycket, tredje punkten, JB. Om bristerna inte går att åtgärda på egen hand och bristen är av väsentlig betydelse har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet, 12 kap. 11 § första stycket, andra punkten, JB.
Om det inte är aktuellt för hyresgästen att säga upp hyresavtalet finns det en ytterligare åtgärd som medför att hyresgästen ansöker om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan därmed ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen och om hyresvärden fortfarande inte åtgärdar problemet kan denne bli skyldig att utge vite/betalning, 12 kap. 16 § andra stycket, JB.
Om hyresgästen anser att denne har rätt till nedsättning av hyran kan hyresgästen även deponera hyran till länsstyrelsen, 12 kap. 21 § JB. När hyresgästen har deponerat hyresbeloppet kan hyresvärden inte hävda att hyresrätten blivit förverkad på grund av att hyra inte betalats, utan istället måste hyresvärden bestrida kravet. Hyresgästen har då tre månader på sig att bestrida kravet och därefter avgörs talan. Vinner hyresvärden talan får denne rätt till pengarna men om hyresvärden förlorar talan så får hyresgästen rätt till pengarna, 12 kap. 22 § JB.
Rätt till ersättning vid underlåtelse att åtgärda fel i hyresrätten?
Om hyresvärden inte åtgärdar skador i hyresrätten och det uppkommer skador har hyresgästen rätt till ersättning för skadorna, 12 kap. 11 § fjärde punkten JB. Dessa skador kan vara både personskador och sakskador men däremot förutsätts det att dessa skador inte beror på hyresgästen och även att hyresvärden inte kan visa att skadan inte beror på dennes försummelse. I detta fall finns det även rättsfall som framhåller att personskador i följd av fukt- och mögelskador ersätts, det vill säga att även förlorad arbetsinkomst ska ersättas, NJA 2002 s. 213.
Vad innebär besittningsskyddet?
Att man som hyresgäst har besittningsskydd innebär att man har rätt att förlänga hyresavtalet efter att den ursprungligt avtalade tidpunkten då hyresavtalet ska upphöra. Som hyresgäst har man besittningsskydd om inte det föreligger omständigheter som faller in under undantagen som framgår i lag. Exempelvis är några undantag att; hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande, hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller att parterna har avtalat om att besittningsskydd inte ska gälla, 12 kap. 45-45a §§ JB. Om hyresgästen saknar besittningsskydd innebär det inte att hyresvärden kan säga upp avtalet i förväg utan grund. I de fall då hyresvärden har rätt att säga upp avtalet är bland annat då hyresgästen begår ett avtalsbrott (förverkar hyresrätten, 12 kap. 42 § JB), om hyresvärden ska genomföra en större ombyggnad eller om huset ska rivas, 12 kap. 46 § JB. Alltså krävs det en saklig grund för uppsägning av hyresavtalet.
Vad kan du göra i ditt fall?
Som jag har förstått har du redan meddelat din hyresvärd gällande brister som ni har i er hyresrätt. Jag förutsätter från att det gått en längre tid utan resultat från hyresvärden. Det första man som hyresgäst bör göra är att meddela hyresvärden, vilket du gjort men som inte givit resultat. Det nästa du kan göra är att åtgärda problemet på egen hand och därefter kräva ersättning för det arbete du utfört. Om felet är väsentligt och det inte går att åtgärda på egen hand kan du välja att säga upp hyresavtalet, men skulle det däremot vara fallet att det inte är aktuellt med uppsägning kan du istället välja att ansöka om ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Detta kommer leda till att hyresvärden får en viss tid på sig att åtgärda bristen och om denne inte åtgärdar felet kan hyresvärden bli betalningsskyldig. Du kan även välja att betala din hyra till länsstyrelsen och ställa krav på hyresvärden för att bristerna ska åtgärdas.
Gällande hyran har du rätt till nedsänkning av hyran avseende den tid då hyresrätten har varit bristfällig, dessutom har du rätt till ersättning för person och sakskador som uppkommit i samband med fuktskadan. Dessa krav ska du i första hand ta med din hyresvärd och om ni inte kommer till någon lösning är mitt råd att vända dig till hyresnämnden och därefter till allmän domstol.
Hoppas du fick svar på din fråga!
