rätt till ersättning för förbättringsarbete på annans fastighet?
Hej!
Jag har sålt min fritidsfastighet efter 40 år, som bestod av ett större hus, gäststuga och förrådshus. När gästhuset blev ledigt, flyttade min dotter in för 20 år sedan. Det fanns inga skriftliga avtal eller muntlig överenskommelse om krav på renovering, men hon har renoverat på eget initiativ. Vi hade inte heller något hyresavtal, eller muntlig överenskommelse om fasta avgifter, el, vatten eller sophämtning. Hon har inte haft någon nyttjanderätt.
Nu kräver hon ersättning för sina investeringar som utlägg, arbetsinsats och värdehöjning.
Vad gäller rent juridiskt?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag tolkar dig, så har du sålt en fritidsfastighet nyligen, som din dotter bott på och bekostat renoveringar på fastigheten, och nu undrar du vad som gäller om när hon begär ersättning för sina investeringar och utlägg. I mitt svar kommer jag utgå från att du ensamt ägt fastigheten, och att det inte finns något skriftligt nyttjanderättsavtal eller hyresrättsavtal er emellan. Det finns som utgångspunkt inte riktigt någon lag som behandlar din situation, men en del rättsfall och rättsprinciper som kan styra situationen.
Finns avtal?
Utgångspunkten för din situation är huruvida det finns något avtal dig och din dotter emellan. Det finns inte mycket lag som reglerar din fråga, utan först får man titta på vad parterna har avtalat om. Du skriver att det inte finns något nyttjanderättsavtal er emellan vad gäller rätten att nyttja fastigheten. Jag tolkar det ändå som att ni på något sätt avtalat om att hon får bo på fastigheten. Beroende på hur detta förhållande har sett ut, så kan det ändå utgöras av ett typ av nyttjanderättsförhållande. Har hon betalt någon avgift till dig så kan det vara så att det uppstått ett hyresförhållande mellan er och därigenom att hon fått nyttjanderätt till bostaden hon bor i. Detta i sig medför dock inte vanligen att hon har rätt till ersättning för renoveringskostnaderna.
I vilket fall som helst så är utgångspunkten ändå att ni sinsemellan måste ha avtalat något om renovering, sophämtning och liknande, för att hon ska kunna kräva ersättning för det. Dessa avtal måste inte vara skriftliga, utan kan vara muntliga, men avtal kan också uppstått genom så kallat konkludent handlande. Detta innebär att det uppstått ett underförstått avtal er emellan genom att ni handlat på ett visst sätt som om det finns ett avtal. På något sätt förutsätter jag att du samtyckt till att hon bor där till exempel, och då kan det uppstått ett avtal om detta om ni båda handlat som om det finns ett avtal om detta. Men ett avtal om att hon får bo där innebär inte i sig att hon har rätt till något värde av huset, det krävs som utgångspunkt någon form av äganderätt för det. Men på samma sätt kan ni ha avtalat om andra utgifter, så som renoveringskostnader och liknande. Det kokar alltså ner till att tolka huruvida ni har haft överensstämmande viljor och avsikter kring dessa renoveringar och dess innebörd, vilket kan får tolka utifrån era respektive handlanden under er relation, vad ni sagt till varandra om det, hur ni betett er och hanterat det tidigare och liknande. Det är dock som utgångspunkt din dotter som har att bevisa att det uppstått något sådant avtal er emellan, vilket såklart kan vara ganska svårt.
Rätt till ersättning för renoveringsutgifter?
Som nämnt ovan krävs det, för att din dotter ska få ersättning för sina renoveringskostnader, att det finns någon form av avtal som styrker detta, alltså att en skuld har uppstått. Hur ett sådant avtal ser ut, vad det innehåller eller liknande finns inga krav för. Om din dotter har betalat för vissa renoveringskostnader och liknande över åren, skulle hon kunna ha rätt att få tillbaka detta, om hon kan visa att hon gjort detta så som ett lån. Utgångspunkten är dock att arbete på annans fastighet på det sättet utgör en presumtion för att det varit en gåva från henne till dig (NJA 1986 s. 513). Hon måste alltså kunna visa att hon inte hade någon gåvoavsikt beträffande dessa reparationer och renoveringar, exempelvis genom att visa att det funnits ett samtycke till detta från dig att du ska betala för det senare, eller att hon gjort arbetet för din del för att du du inte kunnat göra det själv eller liknande. Om renoveringen avser tillbehör till fastigheten, så som ett hus eller liknande, så ska denna egendom också kvarbli i fastighetsägarens ägo, hon får alltså ingen egen rätt till det som hon har renoverat på eller rätt att få ta ut det, utöver det ni skulle ha avtalat om. Det finns också några nyare rättsfall som behandlar liknande situationer, dock mellan sambor (NJA 2019 s. 23). Det målet handlade om en sambo som begärde ersättning för renovering på sin sambos fastighet, där domstolen slår fast att det är den som bekostar dessa åtgärder, som ska bevisa att det inte gjordes med gåvoavsikt.
Om din dotter skulle kunna visa på ett lån, kan det också poängteras att det finns preskriptionstider som begränsar hennes rätt att driva in en skuld. Utgångspunkten är 10 år från dess att skulden uppstod, men kan förlängas om hon återkommande påminner om skulden eller om ni avtalat om annat, ex. att hon ska få tillbaka pengarna när huset säljs.
Domstolen bedömde även i ovan rättsfall att sambon här inte kunde få ersättning på grund av en obehörig vinst som ägaren skulle göra vid försäljningen, eftersom det borde ha reglerats dem emellan. Dessutom anmärker domstolen att den som renoverar eller tillskjuter pengar till fastigheten, får nyttan tillbaka genom att få bo där. Om hon dock har gjort tillskott nära inpå försäljningen och inte fått nyttja renoveringen, skulle man kunna tänka sig en situation där du kan bli ersättningsskyldig för en obehörig vinst. Det är förstås ett lite annorlunda förhållande mellan sambor och er situation, då sambor regleras av sambolagen, vilken inte gäller för er. Man kan dock tänka sig en liknande tolkning i ert fall, då domstolen verkar lägga stor vikt vid möjligheten att reglera dessa förhållanden i avtal, och om den som reparerar vill försäkra sig om att få tillbaka pengarna senare i egenskap av ett lån, måste i sådana fall göra detta tydligt.
Sammanfattning och råd
Svaret på din fråga kokar helt enkelt ner till en bedömning om vad ni kommit överens om, vilket måste göras mot bakgrund av hela er relation, hur ni agerar mot varandra i dessa frågor, vad som uttalats och inte uttalats och liknande. Det är då din dotter som ska bevisa detta. Det är alltså många faktorer som avgör. Om det är så som du säger, att det inte alls uppstått något avtal er emellan, så har din dotter inte rätt till någon ersättning för arbetet hon lagt ner på fastigheten. Hon måste alltså visa antingen att ni avtalat om det, eller att hon inte gjort reparationerna med gåvoavsikt, alltså att hon gjort det som ett lån.
Jag kan inte inom ramen för denna tjänst göra en komplett bedömning av er situation, men om jag enbart ska gå på det du skrivit skulle jag säga att din dotter kommer ha svårt att göra gällande något anspråk mot dig, om hon inte kan visa avsikt om lån eller att du gör en obehörig vinst. Det kan dock bero på vad det är för överenskommelse ni har haft eftersom hon har bott där. Om hon skulle göra gällande krav mot dig, rekommenderar jag dig att kontakt en jurist som kan titta på alla omständigheter kring er situation och göra en helhetsbedömning. Dessa typer av konflikter löses generellt bäst genom att prata och försöka komma fram till en lösning sinsemellan. Om det dock inte går, kan hon som sista steg gå till domstol och få det bedömt där. Men jag rekommenderar er att försöka lösa det utanför domstol då det kan bli kostsamt och långdraget. Om du önskar komma i kontakt med vår juristbyrå för vidare hjälp, är du välkommen att återkomma till mig så kan jag sätta dig i kontakt med dem! Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se
Annars hoppas jag du fått någon vägledning i dina frågor!
Vänligen,
