Rätt till ersättning för fel i fastighet pga. säljarens försummelse?
Felaktiga rördragningar
Hej vid badrumsrenovering av badrummet i vårt hus vi köpte sep 2019 framkom det att rörarbetet vid senaste renovering som genomförts inte är fackmäsdigt utförd och att man istället för att byta rör hackat hål i orginalröret från 1942 och tryckt in ett annat rör där. Detta felaktiga arbete har lett till att avföring och urin läckt i hela golvet och alla rör även runtomkring var helt förstörda och behövde bytas. Kan och bör vi kräva ersättning på kostnaden som blev 110 000 kr utöver själva badrumsrenovering. Tack på förhand
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det framgår inte tydligt på din fråga om det handlar om ett köp av en fastighet med tillhörande hus (köp av fast egendom) eller köp av enbart hus (lös egendom). Detta är viktigt eftersom köp av fast egendom regleras i jordabalken medan köp av lös egendom regleras i köplagen. Mitt svar kommer dock att utgå ifrån att det handlar om ett köp av en fastighet med tillhörande hus (köp av fast egendom).
Möjligt att kräva ersättning
För att ge dig ett snabbt svar, så skulle du kunna ha rätten till ersättning om du som köpare har uppfyllt din undersöknings- och reklamationsplikt. Nedanför kommer jag redogöra mer detaljerad.
Bestämmelserna enligt jordabalken
Bestämmelserna i jordabalken ger dig rätt till avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Detta har du rätt till om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (konkret fel) eller om den avviker från vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet (abstrakt fel). Dessutom har du även rätt till ersättning för skada om felet beror på försummelse på säljarens sida (JB 4 kap. 19 § första stycket).
Du får dock inte åberopa fel som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (JB 4 kap. 19 § andra stycket).
En köpare kan alltså inte åberopa fel om det hade kunnat upptäckas med syn eller med hjälp av besiktningsman vid köpet. Detsamma gäller om felet är något man hade kunnat räkna med beträffande fastighetens ålder, material, omständigheterna vid köpet m.m.
För att sedan kunna aktualisera din rätt att åberopa fel och din rätt till ersättning, ska du meddela säljaren inom skälig tid, från att du märkt eller borde ha märkt felet (JB 4 kap. 19 a § första stycket). Dock kan detta inte hindra dig om felet beror på att säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (JB 4 kap. 19 a § andra stycket).
Vad gäller i ditt fall
Som jag har förstått på din fråga så har du köpt huset september 2019. Dessutom är huset byggt år 1942. Felet har även lett till att "avföring och urin läckt i hela golvet och alla rör även runtomkring var helt förstörda och behövde bytas". Och istället för att byta röret med nytt har man "hackat hål i orginalröret från 1942 och tryckt in ett annat rör".
Omständigheterna talar för att felet är något som inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Det går även att argumentera att fastigheten avviker från vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet. Självklart ska man förvänta sig att det förekommer en försämring med hänsyn till husets ålder. Men det är inte aktuellt i detta fall eftersom försämringen uppkom pga. säljaren utfört reparation som inte var fackmässigt. Du kan alltså ha rätt till att göra avdrag på köpeskillingen. Och även rätt till ersättning för skador eftersom felet berodde på försummelse på säljarens sida.
Rätt till ersättning?
Jag tycker att du uppfyller de rekvisiten som förekommer i JB 4 kap. 19 § första stycket. Du skulle därför kunna ha rätt till avdrag på köpeskillingen motsvarande de reparationskostnaderna och även ersättning för skador som du har lidit pga. fel i rörläggningen. Du kan även styrka ditt fall genom ett utlåtande från en besiktningsman om att rörarbetet inte var fackmässigt utfört.
Frågan blir då om det är något som du borde ha upptäckt vid en undersökning vid köpet. Det är inte en fråga som jag kan svara på utan en närmare undersökning av fallet. Jag kan inte ta ställning till huruvida du har uppfyllt rekvisiten i JB 4 kap. 19 § andra stycket.
Tycker du att du uppfyller rekvisiten i JB 4 kap. 19 § andra stycket så ska du informera säljaren om felet. Detta är viktigt för att kunna realisera din rätt till ersättning. Du ska informera säljaren inom skälig tid efter det att du märkt eller borde ha märkt felet (JB 4 kap. 19 a § första stycket). Rekvisitet "inom skälig tid" hindrar dig inte att reklamera om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (JB 4 kap. 19 a § andra stycket).
Sammanfattningsvis
Det är alltså möjligt att kräva ersättning om du uppfyller alla rekvisiten som nämns ovan. För att göra det måste du kunna konstatera att felet inte var något som du borde ha upptäckt vid köpet. Vidare måste du även berätta för säljaren om felet inom skälig tid.
Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!
För vidare hjälp med ditt ärende kan du boka tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.
Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:
Telefon: 08-533 300 04
Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00
Med vänlig hälsning,
