Rätt att få ersättning för fel på hus

2020-01-18 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej!Vi köpte ett hus år 2015 där vi utförde en besiktnings kontroll innan huset köptes. Det var ingen noggrannare besiktning och det var godkänt. Vi köpte huset och tecknade kontraktet där det står att taket var helt nytt sedan 2012, samt att dräneringen var utfört år 2012. Säljaren har skrivit under kontraktet och godkänt att uppgifterna stämmer. Efter flytt upptäckte vi att vattendagsröret är sönder och att den hade reparerats genom att sätta cement runt om. Vi grävde runt om röret och såg att det var sprucket under marken. Då upptäckte vi att det inte var någon dränering utförd! Därför utförde vi en dränering själva istället. Nu har vi även upptäckt att taket inte heller var helt nytt som kontraktet medgav; utan den är tejpat med silvertejp vilket besiktningsmannen ej upptäckte. Idag har vi besiktat taket igen då vi hade en vattenskada, och det visar sig att plåttaket var gammalt sedan husbygget (år 65), men att endast tegeltaket var nytt. Vad bör vi göra? Har vi rätt att kräva ersättning från köparen samt besiktningsmannen pga alla utgifter vi har lagt ned? Bör vi anmäla de? Vad säger lagen?
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Jag hoppas att vi kan hjälpa dig genom att besvara din fråga.

I din fråga identifierar jag två olika problemområden. Lagrum för dessa kommer vara två olika och de kommer därmed att behandlas var för sig. Jag vill börja med att säga att jag inte har tillräckligt med information för att fullständigt besvara vad du kan göra. Mitt svar kommer därmed främst fokusera på att visa tillämpliga lagar.

- Kan du kräva säljaren på pengar?

- Kan du kräva besiktningsmannen på pengar?

Kan du kräva säljaren på pengar för de kostnader som ni har haft?

Regler om köp av fastighet, som köp av hus är, regleras i Jordabalken (JB), 4 kap. 1§ JB. Detta särskiljer köp av fastighet från t.ex köp av bilar som regleras i Köplagen. Den intressant delen av JB för er är främst 4 kap. 19 § JB och 4 kap. 12 § JB. Det är där som ansvar för fel regleras.

Avviker varan från vad ni hade fog att förvänta er?

Ni har alltså köpt huset och köparen har alltså sagt att de skulle varit dränerat. Vidare framgår att taket inte var av den kvaliteten som kunde förväntas. Med beaktande av den stora inverkan som detta har på husvärdet, hur snabbt felet upptäcktes och att de har framgått av kontraktet att de skulle vara i ett annat skick så hade ni nog inte fog att förvänta er dessa fel. Ni har således rätt att få prisavdrag om de inte var något som borde upptäckt vid en undersökning av fastigheten, 4 kap. 19 § JB.

Borde felet upptäcktes vid en undersökning innan köpet?

De framgår i förarbetena att man vid en undersökning inte ska behöva anlita en besiktningsman även fast de numera är normen. Hur långt undersökningsplikten sträcker sig beror på de allmänna skicket av fastigheten, 4 kap. 19 § JB. Enligt NJA 1980:555 inkluderar undersökningsplikten svåråtkomliga delar av huset, men oftast krävs inte att man t.ex bryter upp golv. Omfattningen påverkas om säljaren har lagt kommentarer som pekar på att en undersökning inte är nödvändig vilket de framgår att säljaren har gjort. Se NJA 1981 s. 894 där säljarens lugnade kommentar medförde en minskad undersökningsplikt.

I sin helhet så måste de därmed givet den informationen jag fått, ses som tydligt att felen inte är något som ni borde ha upptäckt vid en undersökning. Därmed anser jag att ni har rätt att påkalla det. Märk väl att här kan de variera och skilja sig mellan de olika problemen som ni funnit.

Har ni påkallat felet i tid?

Ett krav för att ni ska få påkalla felet är dock att ni gjort det inom en skälig tid från att ni märkte eller borde märkt felet, 4 kap. 19 a § JB. Ni måste även ha gjort de inom 10 år, 4 kap 19 b § JB. Då ni köpte det 2015 så är det inom 10 år. Vidare anser jag inte att ni borde ha upptäckt felet innan ni gjorde, se ovan om undersökningens plikten.

Frågan blir då om ni har påkallat de inom skälig tid. Ni har hunnit utföra en dränering. Detta pekar de på att de har gått en längre tid än vad som är skäligt. I NJA 2008 s. 1158 ansåg man att 4.5 månader var en skälig tid. Enligt förarbetena är det dock en bedömning från fall till fall där man ska beakta t.ex om köparen är en privat person, vilken typ av sakkunskap köparen har, samt om köparen behöver hjälp av en sakkunnig för att veta om de föreligger ett fel, Prop 1989/90:77 s. 62. Då ni hunnit utföra en dränering pekar mycket på att en skälig tid har passerat och att ni därmed inte kan påkalla felet. Det beror dock såklart på hur mycket tid som faktiskt passerat. De andra felet med taket borde ni kunna påkalla eftersom de verkar som ni upptäckt det nyligen och jag inte finner att ni borde upptäckt de tidigare, 4 kap. 19 a § JB.

Strider det mot tro och heder?

De skulle dock kunna vara så att ni ändå har rätt att påkalla felet. Detta eftersom säljaren har sagt att de ska ha genomförts en dränering. Då säljaren borde vetat om att så inte var fallet så har han agerat grovt vårdslöst genom att skriva in det i kontraktet. Vilket medför att ni har rätt att påkalla felet trotts att de passerat en längre tid, 4 kap. 19 § JB. Detta beror dock mycket på omständigheterna i er situation. Vad som kan påverka är om man kan visa att säljaren visste att en dränering inte hade genomförts. Jag anser nämligen att säga att en dränering har gjorts när så inte är fallet vore sådant illojalt handlande som nämns i förarbetena, Prop 1989/09:77 s. 64. I så fall ska ni ändå ha rätt att påkalla felet även fast de passerat mer än en skälig tid, 4 kap. 19 a §.

Vad innebär detta för er?

Detta betyder att ni ska få göra avdrag på köpeskillingen, d.v.s att ni ska få pengar för de utgifter som ni har lagt ut för att fixa felen i fastigheten, 4 kap. 12 § JB. D.v.s den "skada" som det medfört.

De kommer dock vara så att ni kommer behöva betala för allting som gör att fastigheten får ett högre värde än den var värd innan.

Sammanfattning

Jag anser att de finns fel i fastigheten. Detta felet borde inte upptäckts vid en undersökning vidare anser jag att då säljaren agerat grovt vårdslöst så kan ni påkalla felet. Detta innebär att ni ska få pengar från säljaren.

Kan ni kräva pengar av besiktningsmannen?

De finns ingen lag som hanterar immateriella tjänster, d.v.s tjänster som inte handlar om arbete på fast egendom, lösa saker eller är förvaring av lösa saker, 1 § Konsumenttjänstlagen. Detta medför att när frågor på dessa områden uppstår får man ta ledning av andra lagar. Eftersom ni är privatpersoner som köpt en besiktningstjänst av en firma så är det en konsumenttjänst. Ni, konsumenter, köper en en tjänst av en näringsidkare. Detta medför,enligt Praxis från NJA 2013 s.1174, att det är främst Konsumentköplagen(KKL), köplagen (KöpL) och Konsumenttjänstlagen (KtjL) som man ska vända sig till.

Fel i tjänsten?

Den största frågan är om tjänsten har avvikit från vad ni hade fog att förvänta er, 9 § KtjL, 16 § KKL, 17 § KöpL. Om inte tjänsten uppfyller detta kravet så är det en avtalsrättslig princip att man kan påkalla felet och kräva ersättning för det.

Här blir de en fråga om felet var av den natur att en besiktningsman borde ha upptäckt det, eller juridisk sagt om ni hade fog att han skulle upptäcka det. Detta beror på möjligheterna han hade, hur tydligt felet var, vad som stod i kontraktet etc. Vi kan dra viss ledning från 4 § konsumenttjänstlagen som säger att tjänsten ska utföras fackmässigt. Man får alltså jämför med vad som typiskt sett kan förväntas av en besiktningsman.

Jag kan inte från den informationen ni gett mig ge svar på om besiktningsmannen borde ha upptäckt felen, visar saker talar för detta. Såsom att ni upptäckte felet inom en kort tid samt att de är ett stort fel. Men jag kan inte helt svara på det.

Ifall han borde hittat felet så anser jag att det medför att ni har rätt att kräva han på kostnaden för besiktningen men även för extra kostnader som ni fått till följd av felet i tjänsten. De kan alltså finnas grunder för er att kräva honom på ersättning, 21- 30 § KtjL 30 § KöpL, 16 § KöpL. För kostnader utöver priset för besiktningen finns stödet bl.a i 31 § konsumenttjänstlagen.

Detta kan dock påverkas av vad som som stod i erat kontrakt med besiktningsman. De kan vara så att de finns former av ansvarsfriskrivningar här eller att de finns reglerat hur frågor av denna typ ska hanteras. Det är dock något jag inte kan besvara av uppenbara skäl.

Jag hoppas att detta har besvarat din fråga.

Med vänliga hälsningar

Karl Montalvo
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll