Rätt att åberopa fel i fastighet trots åsidosättande av undersökningsplikten?

2016-08-03 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej! Jag och min sambo köpte en fastighet i februari (huset byggt på 50-talet). Redan första månaden vi var här upptäckte vi att det är problem med avloppet, det blir lätt stopp i rören inne i huset. VI har nu varit här sedan en månad tillbaka och efter några veckor blev det ett stort stopp i avloppet (enkammarbrunn, inget har gjorts eller bytts ut sedan huset byggdes) i röret mellan huset och brunnen. Vi lyckades få loss stoppet, efter tre dagars slit med rensband. När vi köpte huset var vi väl medvetna om att det är ett gammalt hus och att diverse problem kan förekomma/uppstå. Dock trodde vi att avloppet var i okej fungerande skick eftersom det inte stod något i mäklarbeskrivningen om detta. Mäklaren/säljarna har inte sagt något om att avloppet är i så dåligt skick som det är.Huset ligger i en liten by med ca 15 hus. Flera av de grannar vi har haft kontakt med berättar att de förra ägarna haft mycket problem med avloppet här (upprepade stopp i avloppet) sedan lång tid tillbaka (eventuellt redan i slutet på 90-talet). Vi känner oss nu lurade av säljaren. Har vi rätten på vår sida? Vi anlitade tyvärr ingen besiktningsman, men detta fel är sådant som inte går att upptäcka vid en vanlig besiktning. Det skulle krävas att gå in med kamera och lampa i röret för att se exakt vad problemet är och var det sitter. Det enda mäklaren sade ang. avloppet är att kommunen kommer komma med ett föreläggande om att byta till tre-kammarbrunn, han sade inget negativt om avloppets skick.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Säljaren av en fastighet har ingen generell upplysningsplikt om eventuella fel i fastigheten. Denne måste inte, för att undgå ansvar, upplysa köparen om alla kända fel som föreligger. Det åligger istället köparen en sträng undersökningsplikt och det rekommenderas att besiktningen sker av en auktoriserad besiktningsman, framförallt eftersom fastigheten var gammal.

Sådana fel som hade varit omöjliga att påträffa vid en undersökning, sk dolda fel, ansvarar dock säljaren alltid för. Om en besiktningsman vid en undersökning av fastigheten inte hade upptäckt felen med avloppet har ni alltså rätt att rikta anspråk mot säljaren, i annat fall i princip inte.

I vissa undantagsfall kan dock säljaren hållas ansvarig för bristande upplysning även om köparen borde ha upptäckt felet. Det är i fall då säljarens bristande upplysning kan anses som svek eller annat ohederligt förfarande. Ett exempel på det är rättsfallet NJA 2007 s 86 https://lagen.nu/dom/nja/2007s86. I det fallet hade säljaren inte upplyst köparen om buller från en närliggande motorcrossbana. Kriterierna som Högsta domstolen satte upp i det fallet är att
1. Säljaren kände till felen,
2. Säljaren kände till att köparen var i villfarelse om felen
3. Säljaren förstod att köparens villfarelse kan ha inverkat på hans vilja att köpa fastigheten, och
4. Säljaren utnyttjade köparens okunskap.

Om det är som grannarna säger att säljarna själva haft mycket problem med avloppet sedan lång tid tillbaka och förmodligen lagt ner en del arbete på det, är det möjligt att en upplysningsplikt kanske kan anses ha uppstått för dem. Tveksamt är dock om er villfarelse verkligen kan anses ha påverkat er vilja att överhuvudtaget köpa fastigheten. Hade en normal köpare verkligen inte velat köpa fastigheten med de aktuella problemen?

Om problemen med avloppet innebär mycket besvär för er och en reparation av det skulle uppgå till en större summa kan det vara värt att driva fallet mot säljaren enligt den princip som bekräftades i NJA 2007 s 86 ovan. Om ni är intresserade av att driva fallet är du mycket välkommen att maila mig på alina.borgsen@lawline.se så vidarebefordrar jag ert ärende till vår juristbyrå.

Lagrum: Jordabalken 4 kapitlet 19§ här

Med vänlig hälsning,

Alina Borgsén
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (424)
2020-10-17 Har köparen rätt till skadestånd?
2020-10-13 Kriterier och påföljd för dolda fel i fastighet
2020-10-03 Påföljder vid dolt fel i fastighet
2020-10-01 Upptäckt fuktskada efter inflytt - vem ansvarar?

Alla besvarade frågor (85278)