Räknas marknadsvärdet in vid exekutiv försäljning?
Hej Lawline
Mina svärföräldrar äger 1/3 del av ett fritidshus övriga delar ägs av andra släktingar.
Det finns ett gåvobrev där det är angett att försäljning av respektive delar ska i första hand ske till andra delägare.
Nu har en part bestämt sig för att sälja sin del och parterna har därför låtit fem stycken mäklare göra varsin värdering.
Den säljande parten är inte nöjd med mäklararnas värderingar och har således begärt ett betydligt högre pris av resterande parter. Om de övriga inte accepterar budet kommer den säljande parten att ta ärendet till rätten.
Nu till min fråga:
Tar rätten hänsyn till det uppskattade marknadsvärdet av mäklarna?
Om inte förefaller det märkligt i mina ögon att en part kan begära ett eget påhittat marknadsvärde.
Med vänliga hälsningar
Peder Nylander
Lawline svarar
Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline.
Aktuell lagstiftning
När flera personer äger ett hus och försäljning blir på tal så blir samäganderättslagen aktuell. Denna lag är dispositiv vilket betyder att om ni har ett samägandeavtal så kommer lagen inte att gälla. Jag utgår från att ni inte har detta.
Tar rätten hänsyn till uppskattade marknadsvärdet av mäklarna?
Under dessa förhållande kommer det bli aktuellt med ett så kallat "tvångsförsäljning" enligt 6§ där fastigheten läggs ut för auktion i kronofogdens hemsida. Detta innebär att en auktion kommer att göras där högst bjudande får fastigheten. Det finns dock ett skydd så att fastigheten inte säljs för ett för lågt pris. Enligt 9§ i lagen ska rätten bestämma ett pris under vilket godset inte får försäljas vid auktionen, om någon av delägarna yrkar det.Att rätten kan bestämma ett lägsta pris får därför ses som ett skydd mot att egendomen säljs till ett så lågt pris att det blir i sak oförmånligt för delägarna. Vad det blir fråga om är att begränsa risken för att försäljningen sker till ett pris som från mer allmänna utgångspunkter framstår som orimligt lågt.
Enligt ett fall, NJA 2012 s 757, så ska man utgå från att minimipriset ska vara taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet. Detta är möjligtvis när marknadsvärdet kan spela in, dels som ett minimipris för försäljning vid auktion, dels att det är en auktion vilket ideellt sätt är en marknad och försäljningspriset vid auktion bör rimligtvis spegla marknadsvärdena som era mäklare har kommit fram till.
Sammanfattning
Som sagt, om det går till rätten kommer den att tvångsförsäljas vid auktion enligt 6§ om ni inte kommer överens om annat innan dess. Marknadsvärdet spelar roll för rätten när de sätter ett minimipris som fastigheten får säljas för. Marknadsvärdet spelar även in vid en auktion då försäljningspriset bör spegla marknadsvärdet.
Rätten kommer däremot inte att bestämma ett värde som de tror att ni bör köpa ut delägarna. Om ni har ett samägandeavtal kan det däremot bli aktuellt att rätten tolkar avtalet och kommer fram till hur avtalet ska tolkas i relation till priset.
Läs mer om taxeringsvärde och auktion här:
Skatteverket
Bostadslån.com
Kronofogdens auktionssida
Hoppas jag har kunnat klargöra situationen.
Med vänliga hälsningar.
