Räknas en läckande pool som ett dolt fel i en fastighet?
Hej
Köpte ett hus med pool. Vid visningen såg den ut att fungera bra och säljare och mäklare sa inget om någon lagning el fel. Flyttade in dec-18, körde igång poolen sommaren-19 och den läcker, det visar sig vara en gammal lagning som förra ägaren gjort och att poolduken och stommen är trasig.
När jag tittade på huset sommaren -18 så såg man den inte utan var inte förrän när det var dags för mig att sätta igång allt sommaren-19 som felet uppmärksammades när jag fyllde upp poolen.
Känner mig lurad då ingen info om detta getts. Är detta ett fel på fastigheten?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
En läckande pool är ett fel i fastigheten
En pool räknas som en del av fastigheten eftersom bestämmelserna om fel i fastigheten också omfattar sådant som inte är direkt anslutet till fastighetens byggnad.
För att något ska räknas som ett fel på fastigheten gäller att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 första stycket jordabalken). Eftersom du inte har godtagit att poolen skulle vara trasig rör det sig om ett fel i fastigheten.
Felet är dolt om det inte gått att upptäcka
För att du som köpare ska ha rätt till prisavdrag eller liknande räcker det inte med att det bara är ett fel. Det krävs det att det rör sig om ett dolt fel (4 kap 19 § andra stycket jordabalken). Med dolda fel menas sådana fel en genomsnittlig köpare inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Säljaren ansvarar med andra ord för fel som inte kan upptäckas och köparen för fel som kan upptäckas.
För att något ska räknas som ett dolt fel ska fyra kriterier vara uppfyllda:
- Felet ska ha funnits vid köptillfället
- Felet ska inte efter en noggrann undersökning ha gått att upptäcka
- Köparen ska inte ha kunnat förvänta sig att felet fanns
- Bostadens egenskaper ska avvika från uppgifter säljaren har lämnat och det har påverkat priset
Även om köparen har en långtgående underökningsplikt, krävs det inte av köparen att ta reda på allt. Undersökningsplikten omfattar sådant som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Normalt krävs exempelvis inte att köparen ska behöva ta sig in i stängda utrymmen eller bryta upp golvbrädor och liknande. Exakt hur långtgående undersökningsplikten är varierar från fall till fall och det är svårt att ge ett direkt svar som gäller för alla situationer. Till exempel krävs för äldre hus, eller hus i sämre skick, en närmare undersökning än för nyare hus och hus i bättre skick.
Frågan om huruvida felen i poolen är dolda fel beror således på om det fanns möjlighet att upptäcka dem när du köpte fastigheten. Var felen fullt synliga vid en nogrann besiktning av fastigheten rör det sig inte om ett dolt fel. Däremot kan det inte krävas att du skulle ansvara för sådana fel som inte kunnat upptäckas förrän poolen fylldes upp.
Är det som du säger att det inte gick att se felen när du skulle köpa fastigheten, utan det gick att upptäcka först när du fyllde poolen, rör det sig om ett dolt fel. För ett sådant dolt fel har du som köpare rätt till avdrag på köpeskillingen (4 kap. 19 § jordabalken).
Säljaren har en upplysningsplikt
En säljare har ingen generell upplysningsplikt för allt som rör fastigheten. Däremot kan säljaren vara tvungen att berätta om sådana fel säljaren känner till, men som kan vara svåra för köparen att upptäcka, trots att det är fel köparen bör upptäcka. Säljaren har ingen skyldighet att berätta om allt han eller hon vet om bostadens skick, så länge säljaren inte har fått en specifik fråga. Men om säljaren närmast svikligen undanhåller något som han eller hon förstår kan vara av betydelse för dig som köpare, har säljaren brustit i sin upplysningsplikt, vilket innebär att du kan åberopa felet gentemot säljaren.
Rimligtvis borde därför säljaren ha berättat att poolen läckte och du kan också av den anledningen ha rätt till prisavdrag.
Sammanfattning
Att poolen läcker innebär ett fel i fastigheten. För att du ska få rätt till avdrag på köpeskillingen krävs att felet är ett dolt fel. Felet är dolt om felet fanns vid köptillfället, felet inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning av fastigheten av en normalt kunnig person, du inte hade kunnat förvänta dig att felet fanns och felet avvek från säljarens uppgifter och det är något som påverkar marknadsvärdet.
Gick felet inte att upptäcka förrän poolen startades, är det ett dolt fel och du har rätt till prisavdrag.
Du kan också hävda att säljaren har brustit i sin upplysningsplikt, när han eller hon inte informerade om felen i poolen.
Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Vänligen,
