Rådighetsfel i fastighet
Hej,
jag skrev på ett köpeavtal sen 14 juni i år.Tillträde var 23 juli i år.Enligt Gällande detaljplan kan fastigheten styckas & en ny fastighet kan då bildas.Anledningen till köpet var att avstyckning skulle göras.
I går en dryg vecka efter tillträde får jag av en slump reda på att detaljplanen är upphävd tillfälligt.Minst ett år säger kommunen.Varken Mäklaren som sålde eller säljarna informerade om detta.Mäklaren har vetat om att en avstyckning var påtänkt.Jag hade även kontrollerat med kommunen,lantmäteriet samt bolaget som ansvarar för VA i området innan köpeavtalet skrevs på,Ingen sa att all nybyggnation är stoppad,eller att astyckningen inte är genomförbar,ingen påpekade detta alls.Kommunen säger att säljarna blivit upplyst om detta,men som sagt inget har nämt detta.
Har jag rätt att häva köpet då jag just nu i alla fall inte kan stycka av & bygga nytt?
Har jag annars rätt till ersättning då slutpriset påverkas av detta,eller vad gör jag i detta orimliga läge?
Tacksam för svar.
Från orolig köpare!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga rör fastighetsköp och förutsättningar för ersättning på grund av fel, vilket regleras i 4 kap. jordabalken.
Det typ av fel som din fastighet besväras av är ett så kallat rådighetsfel. Vad det gäller rådighetsfel åligger det dig som köpare ingen undersökningsplikt. Ett offentlig myndighets beslut har medfört att du ej förvärvat den rådighet över fastigheten som du vid köpet hade skäl att förutsätta och du får därför begära avdrag på köpeskillingen (18 och 12 §). Om skadan är av väsentlig betydelse kan du istället välja att häva köpet (12 §). I ditt fall kan det konstateras att skadan är av väsentlig betydelse då din avsikt med köpet var att en avstyckning skulle genomföras. Du har utöver detta även rätt till ersättning för eventuella skador från säljaren (12 §), i form av kostnader eller dylikt. För att väcka talan om hävning måste du reklamera felet till säljaren enligt 19 a §. Preskriptionstiden för en sådan talan är vanligtvis 1 år från det tillträdet skedde (12 §), men eftersom att säljaren underlåtit att informera dig om ett sådant väsentligt förhållande som påverkat din vilja att ingå avtalet och kan därmed sägas ha handlat i strid mot tro och heder, neutraliseras denna preskriptionsregel. Du borde ändå reklamera så fort som möjligt då köparen i sådana fall som ditt ej kan dröja obegränsat länge. Reklamationen bör avsändas på ett ändamålsenligt sätt och du som köpare behöver ej ta ansvar för om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram (19 a §).
Säljaren har ett strikt ansvar för detta rådighetsfel, vilket innebär att säljaren behöver inte ha förfarit försumligt på något sätt, utan du har oavsett rätt till avdrag på köpeskillingen eller hävning och ersättning. Detta gäller även om kommunens beslut om detaljplanen tillkommit före köpet eller närmsta tiden efter (NJA 1994 s.85).
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänligen,
