Process för att hävda dolda fel

2021-05-31 i Fel i fastighet
FRÅGA
Vad är processen för att hävda dolda fel mot säljare?MvhJohan
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Det framkommer inte i din fråga huruvida du vill hävda dolt fel i hus eller något annat objekt. Jag kommer i detta svar att utgå från att det gäller ett husköp.

Om det istället gäller köp av sak mellan två konsumenter, så som köp av begagnad bil, är det köplagen som är tillämplig. I sådana fall krävs det att du meddelar säljaren inom skälig tid efter det att du märkt eller borde märkt felet. Du förlorar rätten att åberopa felet om du inte meddelar säljaren inom två år från att du tagit emot varan (32 § Köplagen (KöpL)).

Ifall det gäller ett husköp är det viktigt att vi fastställer ifall det gäller en bostadsrätt eller en fastighet, då reklamationsrätten för en bostad är 2 år och en fastighet 10. Jag kommer i svaret främst fokusera på fast egendom, där dolda fel regleras i 4 kap. 19 § Jordabalken (JB). Du som köpare har en undersökningsplikt som är långtgående där du vid minsta misstanke om dolt fel har skyldighet att undersöka saken. Med säljarens tillåtelse dvs.

Hur du går till väga för att hävda ett dolt fel i fastighet

För att kunna hävda ett dolt fel i fastigheten krävs det att detta görs inom 10 år efter att fastigheten har tillträtt. Men du måste hävda det dolda felet inom en skälig tid efter att du märkt av felet, eller att du borde märkt av det. Vad skälig tid innebär kan bero på olika faktorer, så som köparens kompetens eller huruvida hen är näringsidkare eller privatperson. (4 kap. 19 a § JB)
HD har godkänt att en köpare reklamerade 4,5 menader efter att han borde ha märkt felet. Denna tid för reklamationen är baserat på att köparen anlitade tekniska biträden för att bedöma felet innan de reklamerade samt att de avvägde andra alternativ (NJA 2008 s. 1158).

Ska du reklamera ett dolt fel ska detta ske så fort som möjligt, men det finns visst utrymme för dig som köpare att säkerställa att det är ett fel och anlita professionell hjälp för att göra en bedömning.

Det är du som köpare som äger bevisbördan för att ett dolt fel föreligger. Det är därför viktigt att du noga dokumenterar skador, får ett utlåtande från besiktningsman osv. Det är bra om reklamationen innehåller en tydlig redogörelse över felet och ett förbehåll om att du förbehåller dig rätten att återkomma med ersättningskrav.

Efter att du reklamerat felet till säljaren är det att rekommendera att du tar kontakt med en jurist som kan hjälpa dig vid en eventuell tvist.

Sammanfattning

Om du vill hävda dolda fel i en fastighet har du upp till tio år på dig att göra detta. Men i de fall du som köpare upptäcker felet tidigare har du upp till 4,5 månader på dig att reklamera. Detta gäller även då du bör ha upptäckt ett fel. T.ex. på grund utav att något börjar lukta konstigt.

4,5 månader utgör endast en maxgräns för hur lång tid du har på dig att reklamera efter att ett fel har upptäckts (eller bör ha upptäckts). Tiden beror mycket på omständigheter i övrigt men det anses sällan ligga köparen till last att vilja ta in expertråd innan reklamation sker.

Kom ihåg att det är du som köpare som har bevisbördan för att felet var dolt och därför inte kunde upptäckas genom den undersökning du genomförde innan köpet.

Det är alltid att rekommendera att ta hjälp av en jurist vid en eventuell tvist.

Hoppas du fått svar på din fråga!

Vänligen,

Rebecca Nilsson
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (456)
2021-06-17 Köparens undersökningsplikt beträffande arean vid fastighetsköp
2021-05-31 Trasiga vitvaror vid tillträdet, vems ansvar?
2021-05-31 Process för att hävda dolda fel
2021-05-08 Fel i fastighet

Alla besvarade frågor (93215)