Problem vid hyra av lokal på bestämd tid
Hej,
vi har sedan 4 veckor hyrt en kontorslokal (3 år/ca 113 m2) där hyresvärden/mäklaren lovat en "tyst lokal" men efter inflyttning visat sig att hyresgästen under bedriver verksamhet där man behöver några gånger per dag/timmar använda fläkt/utsugsutrustning som låter och stör vår verksamhet. Detta har värden försökt att åtgärda men med dåligt resultat - vi störs fortfarande. Det finns flera saker som värden inte har åtgärdat efter 3 veckor, trots många påminnelser i både tal o skrift har vi inte fått rätt kodbricka för att slänga sopor, ljudabsorbenter i taket är inte monterade som står i avtalet, problem med entre dörren som ska låsa automatiskt men inte gör det dörren står och tjuter så det stör. Största problemet nu är att värden inte svarar på varken mail, sms eller telefon sedan ca 10 dgr (eller mer).
I övrigt trivs vi i lokalen men problemen har stor negativ påverkan för vår verksamhet (redovisningsbyrå/personal och kunder på besök). Men värst kanske är att värden inte går att nå.
Vad bör vi göra? Helst vill vi stanna kvar och få allt att fungera. Vilka förutsättningar finns att häva avtalet?
Vilka förutsättningar finns stoppa avtalet för att omförhandla avtalet där utestående punkter avtalas om med tidplan, viten samt att värden förbinder sig att återkomma och svara när vi söker honom?
Mvh
Per
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar vad ni som hyresgäster har för rättigheter gentemot hyresvärden när lokalen ni hyr inte lever upp till förväntningarna.
Din fråga regleras i första hand i 12 kap. jordabalk (1970:994) (hädanefter JB).
Till att börja med ska det poängteras att man i 12 kap. JB genomgående använder sig av ordet lägenhet när man talar om ett hus eller en del av ett hus som hyrs ut. Enligt 12 kap. 1 § 3 st. JB är allt som hyrs ut för att i första hand tjäna som boende en bostadslägenhet. Allt annat, alltså lokaler som används för diverse rörelser, heter också lägenheter i lagens mening men man menar då lokaler. Jag kommer att dela in din fråga i olika delar för att det ska bli lättare att överblicka svaret.
Uppsägning av avtalet?
Enligt 12 kap. 3 § 2 st. JB gäller tidsbestämda avtal för hela tiden som avtalats, och det är endast i vissa fall man kan säga upp avtalet, vilket jag kommer redogöra för nedan. Rätten att omförhandla avtalet råder avtalsparterna över och där står det er fritt att förhandla om ni nu kommer i kontakt med hyresvärden.
Hinder i hyresrätten och nedsättning av hyra
Vid hinder i hyresrätten talar 12 kap. JB om ett par typfall. I fall som avses i 12 kap. 10 § och 11 § är det fråga om en skada som uppstått innan hyresgästen har flyttat in i lokalen och som stör nyttjanderätten. I ert fall är det ingen skada utan snarare yttre faktorer som stör ert nyttjande av lokalen. Enligt 12 kap. 16 § 1 st. 3 p. JB har ni samma rättigheter vid allmänna hinder i hyresrätten som inte beror på er som hyresgäster, som ni har enligt 10 och 11 § och därför är de bestämmelserna av intresse. Jag kommer i mitt svar främst fokusera på bullret från grannarna och ljudet från entrédörren, och i viss mån ljudabsorbenterna. Problemet med nyckelbrickorna är i sammanhanget av mindre vikt skulle jag säga.
Beroende på hur allvarlig skadan är hamnar man antingen i 12 kap. 10 § eller 11 § JB. 10 § reglerar när lokalen blivit förstörd, vilket innebär att avtalet förfaller. Detta är inte aktuellt i ert fall.
Vid ringare skada har hyresgästen enligt 12 kap. 11 § JB rätt till ett par saker. För det första kan avtalet sägas upp om det är fråga om ett fel som är av väsentlig betydelse för hyresgästen och hyresvärden inte har åtgärdat problemet efter att hyresgästen har sagt till. I ert fall är det svårt att säga om problemen är så pass omfattande att det kan ge er rätten att säga upp avtalet. Eftersom du säger att ni trivs i lokalen (bortsett från alla problem) kan i stället rätten till nedsättning och reducering av hyran vara av intresse.
Nedsättning av hyra innebär att man betalar en del av hyran till Länsstyrelsen tills frågan om hyresreducering är utredd mellan parterna. Rätten till nedsatt hyra gäller oavsett om bristen beror på hyresvärden eller någon utomstående part, se NJA 1950 s. 151. Hyresvärdens ansvar i de här frågorna omfattar så väl de brister som man direkt kan lasta hyresvärden för, som buller från grannar eller liknande som stör en hyresgäst, se NJA 2019 s. 445. Detta betyder alltså att hyresvärden inte kan komma undan genom att säga att det inte beror på denne att er verksamhet störs.
Här kan det vara bra att veta att rätten till reducering av hyran inte gäller för den period som man har betalt hyra utan att påpeka bristerna, se NJA 1916 s. 148. Eftersom ni genomgående har påtalat bristerna för er hyresvärd kan ni dock eventuellt vara berättigade reducering för tidigare hyra, men det är inget jag kan säga definitivt.
Nedsättningen av hyra
Nedsättning av hyra regleras i 12 kap. 21 § JB. Det går till så att hyresgästen betalar den delen av hyran som man anser att man inte bör betala till Länsstyrelsen. Alltså om hyran är på 100% men man av olika anledningar tycker att man bara ska betala 70% betalas resterande 30% till Länsstyrelsen.
Det är viktigt att man när man gör detta följer reglerna om det till punkt och pricka för att inte hamna i en situation där man anses vara i dröjsmål med hyran.
Här kan du läsa mer om vad man ska tänka på innan man nedsätter hyran:
https://www.lansstyrelsen.se/stockholm/bo-och-leva/om-pengar/deponera-pengar/deponera-hyra.html
Avtalet kan påverka era rättigheter
Om det är så att lokalen hyrts ut i befintligt skick får ni dock endast åberopa sådana fel som gör att lokalen inte är fullt brukbar, och som ni inte visste om vid avtalets ingående, och som ni inte borde ha upptäckt med "vanlig uppmärksamhet", se 12 kap. 11 § 2 st. 2 p. JB. Jag vet inte hur avtalet ser ut med er hyresvärd men det kan vara bra att ha i med sig i processen. Dock verkar det på er som att problemen med oljuden är något som kommit som en överraskning.
Det kan också vara bra att veta att rätten till reducering av hyran kan avtalas bort, se 12 kap. 16 § 3 st. JB. Dock krävs det att grunden till problemen som man avtalar bort rätten kring tydligt framgår av avtalet. Man kan alltså inte generellt säga att hyresgästen inte har rätt till hyresreducering.
Problemen med att nå hyresvärden
Det finns en lagstadgad skyldighet för hyresvärden att meddela var man kan nå denne, se 12 kap. 18i § JB. Dock finns det ingen direkt sanktion mot att inte svara vid kontaktförsök, men bristande kommunikation kan eventuellt stärka er position i en tvist om hyrans storlek vid hyresnämnden eftersom ni kan visa på en vilja att kommunicera kring problemet.
Slutsats
Utifrån läget som du beskriver det är min bedömning att ni kan göra nedsättning av hyran till Länsstyrelsen, och att ni kan eventuellt också har rätt till hyresreducering eftersom problemen är omfattande och är pågående. Det är dock inte möjligt för mig att säga hur mycket ni kan nedsätta hos Länsstyrelsen, eller vad ni kan begära som hyresreducering eftersom detta bestäms utifrån hyran och lokalens storlek, samt omfattningen av problemen.
Jag ser att du har bokat telefonuppföljning. Jag kommer därför att ringa dig måndagen den 13/12 kl. 17.00, skulle tiden inte passa eller skulle du missa mitt samtal får du gärna kontakta mig på mejl. Jag kommer att ringa från dolt nummer så att du vet.
Skulle du ha några följdfrågor eller frågor om telefontiden når du mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
