Planerad kraftledning vid nyinköpt fastighet

Question

Hej!

Jag och min sambo har köpt en fastighet, (en mindre gård utan jordbruk). Vi skrev avtal i juni, har betalt handpenning och har tillträde inom kort. För någon månad sedan fick vi av slump reda på att Vattenfall har för avsikt att dra två nya 130 kV kraftledningar för att ansluta SSAB:s planerade ljusbågeugn i Oxelösund. Ledningarna är planerade att dras i upp till 45 meter höga stolpar ett par hundra meter från bostadsbyggnaden med planerad driftsättning 2026. Ett första samråd kring detta hölls 2019. Ärendet har precis fått klartecken från Energimarknadsinspektionen i prövning för nätkoncession. https://ei.se/om-oss/projekt/pagaende/kortare-ledtider-for-elnatsutbyggnad/anslutning-av-ljusbagsugn-oxelosund Det här är inget som varken säljaren eller mäklaren upplyst oss om på visningen eller vid kontraktsskrivningen. Vi fick som sagt reda på det av en slump i sociala medier. Vi känner till att man som köpare har långtgående undersökningsplikt men också att säljaren har en upplysningsplikt. Säljaren har bekräftat att hen kände till planerna sen flera år men glömt bort det. Mäklaren säger att hen inte känt till planerna eftersom hen arbetat som mäklare så kort tid, men att man gör det på mäklarföretaget. Vi känner oss otroligt besvikna och bekymrade över detta. Om vi veta om planerna hade vi inte lagt ett bud. Vad har vi för rättigheter och vad har säljaren/mäklaren för skyldigheter. Har vi möjlighet att häva köpet? Har vi rätt till en prissänkning eller skadestånd?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Bakgrund

Ni har alltså köpt en fasighet av en säljare som vetat om att det skulle upprättas en kraftledning i närheten av fastigheten, utan att berätta detta för er. Nu undrar ni om ni har rätt till hävning, prisavdrag eller skadestånd.

Reglering

Området regleras i jordabalken (1970:994), JB.

Enligt JB 4 kap 19 § har köparen rätt till hävning eller prisavdrag om fastigheten inte motsvarar vad som köparen med fog kunnat förutsätta. Köparen har dessutom rätt till skadestånd om avvikelsen beror på säljarens försummelse. Enligt samma paragrafs andra stycke har köparen dock inte rätt att åberopa avvikelser som den hade upptäckt vid en undersökning. Detta kallas för att köparen har undersökningsplikt. 

Hävning eller prisavdrag

Om fastigheten inte motsvarar vad ni med fog kunde förutsätta har ni rätt till hävning eller prisavdrag. 

Vad en köpare med fog kan förutsätta har förtydligats i rättspraxis (NJA 2007 s 86). Det uttrycks ungefär som att köparens rimliga förväntningar ska mötas av de faktiska förhållandena. Under förutsättningen att kraftledningen verkligen påverkar er (som till exempel genom förstörd utsikt eller sämre tillgång till grönområden) bör de godkända planerna kunna anses utgöra avvikelse från vad ni med fog kunde förutsätta från fastigheten.

Att fastigheten har denna avvikelse kan alltså grunda rätt till hävning eller prisavdrag.

Skadestånd

Om avvikelsen beror på säljarens försummelse har ni också rätt till skadestånd.

Försummelse kan enligt litteraturen utgöras av att säljaren kände till omständighet som han förstått eller borde ha förstått var av betydelse för köparen utan att delge köparen om detta. En kraftledning torde redan av sin natur vara något som är betydelse för en köpare. Att inte berätta om planerna borde alltså kunna anses utgöra försummelse.

Undersökningsplikt?

Generellt kan undersökningsplikten sägas vara tämligen långtgående. Var den går när det gäller förhållanden av detta slag är inte helt klart. Det blir dock inte av så stor betydelse i detta fall. Enligt praxis (se NJA 1981 s 894 och NJA 2007 s 86) innebär det förhållande att säljaren utnyttjat bristande kännedom hos, eller svikligt förleder, köparen att säljaren inte får åberopa undersökningsplikten. Utnyttjandet kan bestå i att förtiga omständigheter som säljaren kan förutsätta att köparen inte känner till.

I ert fall bör undersökningsplikten alltså åsidosättas då säljaren själv uppgett att hen känt till planerna. Att för hen att hävda att hen glömt bort ett så viktigt förhållande blir sannolikt mycket svårt.

Sammanfattning om säljaren

Enligt min bedömning ser era chanser att få till hävning, prisavdrag eller skadestånd relativt goda ut. Utan att känna till fler omständigheter kan jag dock inte ge något definitivt besked och inte heller svara på vad som i detta fall är klokast.

Mäklarens skyldigheter

Mäklare omfattas av fastighetsmäklarlagen (2021:516), FML.

Enligt FML 3 kap 1 och 2 §§ ska mäklaren och företaget den tillhör verka för att mäklaren följer god fastighetsmäklarsed. Dessutom ska mäklaren tillvarata både säljarens och köparens intressen. Om mäklaren inte lever upp till detta kan den bli ersättningsskyldig enligt FML 3 kap 25 §. Vad det innebär i en konkret situation är väldigt svårt att utreda, och förhållanden kring fastigheten såväl som mäklarens och företagets kännedom om förhållanden påverkar bedömningen i hög utsträckning. På grund av detta kan jag inte ge något mer konkret svar på hur era chanser att kräva ersättning av mäklaren ser ut. Då min bedömning är att ni har långtgående rättigheter gentemot säljaren borde detta vara av mindre betydelse.

Sammanfattning

Enligt min bedömning har ni goda chanser att få ersättning eller häva köpet. Utan att känna till mer omständigheter kan jag inte svara på vad som är klokast eller hur era möjligheter att kräva mäklaren på ersättning ser ut.

Jag föreslår att ni tar ärendet vidare till någon som kan göra en bedömning utifrån ett mer komplett underlag. Om ni vill kan jag be byråns jurister att kontakta er. Vill ni det, eller har ni någon följdfråga, är ni varmt välkomna att höra av er till mig på [e-mail]. 

Hoppas ni fick svar på er fråga!

Vänligen,