Partiell sublokation - Kan jag ha en inneboende trots att jag inte bor i hyresrätten?
Jag bor i Göteborg där jag jobbar vardagar men har en hyresrätt i stockholm där jag bor helger med en tjej som är inneboende.
Min hyresförening säger att jag både måste vara skriven i stockholm samt bo där varje dag för att hyra ut som inneboende? Vart går gränsen rent juridiskt? Skatteverket vill ju att jag ska vara folkbokförd där jag bor mest, dvs Göteborg men då hotar hyresföreningen med att säga upp mig då jag inte anses bo i stockholm.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Regler kring folkbokföring finns i folkbokföringslagen (1991:481) och regler om uthyrning till inneboende, s k partiell sublokation finns i 12 kapitlet Jordabalken (1970:994).
Du undrar om hyresvärden har rätt att säga upp ditt kontrakt med anledning av att du är folkbokförd på annan ort.
Kan hyresvärden säga upp hyresavtalet med anledning av folkbokföringen?
Precis som du skriver ska du enligt lag vara folkbokförd där du är bosatt (6 § folkbokföringslagen). Du anses vara bosatt där du tillbringar din "dygnsvila", i ditt fall i Göteborg (7 § folkbokföringslagen). Kravet är uppställt i anledning av skatter och andra avgifter som varierar beroende på var du är folkbokförd. Ett undantag från detta är om du endast bor i Göteborg under en på förhand bestämd tid, men max ett år (8 § folkbokföringslagen).
Du skriver att din hyresrättsförening inte tillåter dig att ha en inneboende i din bostadslägenhet i Stockholm om du är folkbokförd i Göteborg.
För att det ska föreligga en giltig uppsägning, krävs att någon av grunderna för förverkande av bostadslägenheten är uppfyllda. Att du som hyresgäst inte är folkbokförd på adressen är inte en av förverkandegrunderna som uppräknas i lagen (12 kapitlet 42 § Jordabalken). Om det däremot i finns ett avtal om folkbokföring hyresavtalet, och detta är av synnerlig vikt för hyresvärden, har hyresvärden alltid rätt att säga upp avtalet. Om något sådant avtalsvillkor inte existerar kan hyresvärden inte säga upp hyresavtalet på denna grund.
Kan partiell sublokation med "självständigt brukande" utgöra grund för uppsägning?
Att ha en inneboende, dvs att upplåta en del av sin hyresrätt till någon, kallas partiell sublokation. Detta är tillåtet utan hyresvärdens tillstånd under förutsättning att det inte medför men för denne (12 kapitlet 41 § Jordabalken). Reglerna kring detta har på senare tid begränsats avsevärt.
Regler om "självständigt brukande"
Du som hyresgäst får dock inte utan hyresvärdens samtycke, hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande (12 kapitlet 39 § Jordabalken). Är det fråga om en bostadslägenhet som hyresgästen inte använder i beaktansvärd utsträckning – i ditt fall kan detta avse förhållandet att du bor fem av veckans nätter i Göteborg samtidigt som din inneboende bor i din hyresrätt i Stockholm, så ska en upplåtelse av en del av lägenheten, dvs "inneboendeförhållandet", alltid anses vara för självständigt brukande (12 kapitlet 39 § Jordabalken).
Undantag från reglerna om självständigt brukande
Hyresnämnden kan lämna tillstånd till självständigt brukande om hyresgästen pga tilläfälligt arbete har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kommer dock att begränsas till viss tid och kan komma att förenas med villkor (12 kapitlet 40 § Jordabalken).
Att upplåta lägenheten i andra hand utan tillstånd eller hyresvärdens samtycke kan utgöra grund för uppsägning (12 kapitlet 42 § 3 p).
Sammanfattning:
Vart du är folkbokförd påverkar inte hyresvärdens rätt till uppsägning av bostadslägenheten. Reglerna om självständigt brukande begränsar möjligheten till andrahandsuthyrning för dig som hyresgäst. För möjlighet till fortsatt partiell sublokation rekommenderar jag att du ansöker om sådant tillstånd i hyresnämnden. Tänk dock på att det endast är en temporär lösning som kan komma att förenas med villkor.
Vänliga hälsningar,
