Påföljder vid dolt fel i fastighet
Vi köpte huset 2019 och fick reda på att en dränering hade utförts 2016. Besiktningsmännen (3st!) har alla sagt att det syns inga fel i källaren kring fukt och vatten. Nu ett år senare så har vi vatten nere i källaren och när vi grävde upp så sa besiktningsmannen att det var felaktigt utfört. Detta klassas som ett dold fel och vi undrar hur vi ska gå tillväga då vi misstänker starkt att säljarna kommer vägra göra rätt för sig.
Lawline svarar
Hej, tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Jordabalkens (JB) fjärde kapitel är tillämplig på er situation. För att besvara er fråga kommer jag först att kortfattat beskriva vilka påföljdsregler som blir relevanta om det föreligger ett dolt fel i en fastighet. Längst ner i svaret kommer ni hitta förslag för hur ni kan gå tillväga om säljaren vägrar att göra rätt för sig. Jag utgår ifrån att de inte finns någon friskrivningsklausul i köpehandlingen som undantar säljaren från ansvar.
Påföljder vid dolt fel i fastighet
Om det föreligger ett fel i fastigheten så har köparen rätt till prisavdrag, ni kan alltså ha rätt till avdrag på köpeskillingen. Ni kan också ha rätt till ersättning för skadan om felet beror på försummelse (försummelse innebär att man är slarvig/oaktsam) på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (en utfästelse är ett löfte/garanti) angående fastigheten. För att häva köpet krävs det att felet är väsentligt, dessutom förlorar ni rätten att häva köpet ett år efter tillträdet av fastigheten. Eftersom det redan har gått ett år sedan ni tillträdde fastigheten så krävs det att säljaren har varit grovt vårdslös (vårdslös innebär att man är slarvig/oaktsam) eller att säljaren har agerat mot tro och heder för att ni ska kunna häva köpet. För att en säljare ska anses ha agerat mot tro och heder så ställs det ganska höga krav, det kan vara att man exempelvis avsiktligt lurar köparen. (4 kap. 19 § JB) (4 kap. 12 § JB)
Ni måste meddela säljaren om det dolda felet inom skälig tid efter att ni upptäckte felet, annars kan ni förlora eran rätt att kräva skadestånd, prisavdrag och hävning. (4 kap.19 a § JB).
Hur ni kan gå tillväga
Om det föreligger ett dolt fel i fastigheten så har ni möjlighet att få rätt till prisavdrag, ersättning och ni kan eventuellt häva köpet. Dolda fel i fastighet är en komplicerad fråga och det är svårt för mig att säga exakt hur ni ska gå tillväga då jag saknar en del information om er situation. Om ni inte kommer överens med säljaren rekommenderar jag därför att ni tar hjälp av en jurist. Ni kan vända er till våran gratis telefonrådgivning eller boka tid med en jurist hos oss på Lawline.
- Boka tid med en jurist, https://lawline.se/boka.
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Jag hoppas ni fick svar på er fråga!
Med vänliga hälsningar,
