Övertagande av hyresbostad för sambo.
Har jag som sambo rätt att bo kvar i hyresrätten om min partner blir vräkt p ga obetalda hyror?
Har bott i lägenheten i 11 år. Står ej med på något kontrakt.
Mvh Cecilia
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Först och främst är det viktigt att veta om du har en andel i hyresrätten eller inte. Jag kommer besvara frågan utifrån både om du har en andel i lägenheten och om endast din sambo har en andel i lägenheten. Det finns alltså 2 svar.
Sambo med lika andelar.
Regleringen för annans rätt att överta en hyresbostadslägenhet finns i 12 kap. 47§ 1 och 2 st jordabalken. 1 stycket reglerar situationen då två personer har andelar i lägenheten (lika stora andelar eller annat). Huvudregeln är att om hyresgästerna gemensamt nekas avtalsförläning men skälet för detta endast hänför sig till ena hyresgästen har den andra hyresgästen rätt att ensam få avtalsförläggning till lägenheten. Detta kräver dock att hyresvärden skäligen kan nöja sig med denna som ensam hyresgäst i fortsättningen.
Om ena hyresgästen t.ex. nekas avtalsförlängning p.g.a. misskötsamt (12 kap. 46§ 2st 2p jordabalk) men den andra hyresgästen sköter sig som den ska bör denna ha rätt att överta lägenheten enligt 12 kap. 47§ 1st jordabalk. I det fallet bör hyresvärden skäligen kunna nöja sig med den andra hyresgästen som gäst om den andra hyresgästens sköter sig. Detta gäller inte om hyresrätten har förverkats enligt 12 kap. 42§ jordabalken och hyresvärden därmed sagt upp hyresavtalet på förtid.
När det kommer till makar och sambos går deras skydd i 12 kap. 47§ 1st jordabalk lite längre. I make och sambofall har den andra maken eller sambon rätt att ta över hyresrätten även om lägenheten förverkats enligt 12 kap. 42§ jordabalk. Enda undantagsskälet för när denna rätt ej föreligger är när lägenheten förverkas p.g.a. sen eller helt utebliven hyra. Hyresbetalningen vid gemensam hyra mellan makar eller sambo är solidarisk. Detta innebär att oavsett hur makar eller sambos delar upp hyran sinsemellan så ansvarar dessa solidariskt för hyran som helhet mot hyresvärden.
Svar.
Om du och din sambo båda innehar hyreslägenheten med andelar (lika eller ej) och hyreslägenheten som helhet förverkas p.g.a. obetald hyra (vräkning) har du ingen juridisk rätt att bo kvar där. Skyddet för medhyresgäst i 12 kap. 47§ 1st jordabalk gäller inte om förverkandet baseras på upprepat obetald eller försenat erläggande av hyra. Så om hyreslägenheten förverkas enligt 12 kap. 42§ 2st 1p jordabalk (obetald hyra) träder skyddet för dig att överta lägenheten inte in eftersom ansvaret för erläggandes mot hyran är solidariskt mot hyresvärden.
Sambo utan kontrakt/andel.
Om du som sambo inte har en andel eller står med i kontraktet är skyddet ännu lite starkare. Skillnaden på om sambon inte har andel i lägenheten/står med på kontraktet är att denne har rätt till att ta över lägenheten om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den andra sambon (12 kap. 47§ 2st jordabalk). "Skäligen nöja" innebär att sambon som vill ta över hyreslägenheten ska ha god ekonomi och vara skötsam till den nivå att sambon kan bli en rimlig hyresgäst. Alltså att denna ska kunna betala hyran i tid. Denna gräns är inte helt klar men av att titta på äldre rättsfall kan vi få en klarare inblick i hur denna gräns dras.
I RH 2017:16 innehade ena sambo A en lägenhet där denne bodde med sambo B. Sambo B bodde i lägenheten men stod ej med på kontraktet. Sambo A utvandrade ur Sverige men sade inte upp lägenheten då sambo B bodde kvar där. Under tiden då sambo A var utomlands slarvade denne med hyran. Efter ett tag mottog sambo B ett krav om inbetalning av hyresvärden vilken även denna ej betalades i tid trots utfästelse om detta. Vid denna tidpunkt måste sambo B varit medveten om att sambo A ej erlagt hyran. Hyreslägenheten förverkades sedan gentemot sambo A i vilket sambo B hävdade att denne skulle få överta lägenheten (12 kap. 47§ 2st jordabalk). Detta nekades dock av hovrätten då hennes slarv med erläggande av hyran när sambo A var utomlands var nog med indikationer på att värden ej skulle behöva nöja sig med sambo B. Samt att sambo B hade insikt i hur situationen såg ut.
I RBD 17:86 bodde makar i lägenhet med barn varav endast 1 av makarna stod på hyreskontraktet. Maken som stod på kontraktet fick lägenheten förverkad mot sig. Med detta yrkade den andra makan att denne skulle få ta över kontraktet i samband med att den make som innehade kontraktet flyttade ut. I tvisten framkom att makan som ville ta över lägenheten hade dålig ekonomi jämfört med hyran men hade under det senaste året (1986) betalat alla hyror i tid utom 2 stycken. Vidare hade makens son utfäst borgensåtagande för hennes hyreslägenhet samt makens dotter menade stödja maken ekonomiskt. Trots detta fäste bostadsdomstolen den främsta vikten vid hennes framtida betalningsduglighet och menade att varken sonens borgensåtagande eller dotterns bidrag var av större vikt. P.g.a. makens låga inkomst jämfört med hyran ansåg bostadsdomstolen att hyresvärden inte skäligen skulle behöva nöja sig med maken (12 kap. 47§ 2st jordabalk).
Sammanfattat kan man alltså konstatera att om maken som vill ta över lägenheten har en tillfredställande ekonomi i vilket värden kommer, med all sannolikhet, kunna få ut hyran bör 12 kap. 47§ 2st jordabalk gälla. Dock behövs även en liten marginal så att det inte råder några tvivel om makens/sambons bectslaningsduglighet.
Svar.
Om endast din sambo stod på kontraktet och endast din sambo hade andel i lägenheten bör du ha rätt att överta lägenheten genom 12 kap. 47§ 2st jordabalk om du har en fullgod ekonomi och är skötsam. Fullgod ekonomi innebär att man har nog med inkomst och förmögenhet att på sikt kunna betala hyran till den grad att det inte råder några tvivel om hyran kan erläggas eller inte.
Indikationer på att ekonomin eller skötsamheten inte är fullgod är om du på något sätt utfäst att du ska erlägga hyran eller varit medveten om att hela hyran inte erläggs men inte vidtagit åtgärder (RH 2017:16). Om man alltså inser att ens sambo eller make slarvar med hyran bör man vidta egna åtgärder. Detta är dock inte avgörande utan nästan all vikt läggs på den övertagande makens/sambons betalningsduglighet och ekonomi (RH 2017:16 och RBD 17:86).
Vänligen
