Övertagande av fastighetsandel och arvskonsekvenser
Hej!
Min dotter och hennes sambo, ska dela på sig. De äger en hästgård, belånad till
1 900 000. De står på lånet båda två. Hon vill bo kvar på gården, men får inte stå på lånet ensam. Jag och min make tänker hjälpa henne, genom att lösa ut sambons lån.
Vilket är bäst? Att vi betalar kontant eller tar över hans lån?
Egentligen vill vi att dottern står som ägare till hela gården, eftersom jag och min make inte har gemensamma barn.....han har två döttrar, och jag har den här dottern, plus en son, och vi funderade lite på hur det blir om något händer nån av oss...med arv osv, om vi står på halva gården.
V har möjlighet att betala hela hans del, kontant...men vi undrar vad som är mest fördelaktigt, för alla parter?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!
I samband med att ett samboförhållande upphör av annat skäl än att samborna ingår äktenskap så vidtas, om någon av samborna begär det, bodelning av samboegendomen. Detta framgår av Sambolag (2003:376) 8 § första stycket. Som samboegendom anses gemensam bostad och gemensamt bohag, under förutsättning att de har förvärvats i syfte att användas gemensamt (Sambolag 3 §). Jag förutsätter att hästgården som er dotter och hennes sambo bor på har förvärvats för ett sådant syfte och därför ska anses som samboegendom, varav den ingår i bodelningen. Eftersom er dotter och hennes sambo båda står på lånet och äger gården gemensamt så kommer de sannolikt att få lika andelar i fastigheten efter att avräkning har gjorts för skuldtäckningen och samboegendomen har fördelats mellan dem på lotter (Sambolag 12-14 och 16 §§). Oavsett om bodelning aktualiseras eller inte så kommer de ändå troligen i vardera fall inneha varsin hälftenandel i fastigheten, varav det resulterar i överläggning om hur de bäst kan lösa ut varandra.
Det normala vid köp av fastighet eller andel i denna är att köparen betalar säljaren en köpeskilling, varav säljaren använder en del av köpeskillingen för att amortera färdigt det lån han själv tog för att finansiera sitt köp. Att istället överta den tidigare ägarens andel i fastigheten i utbyte mot ansvar för lånet rör sig inte bara om en överlåtelse av andelen men även ett gäldenärsbyte. Ett gäldenärsbyte kräver i sin tur borgenärens, i ert fall er dotters och sambos bank, samtycke. Bankens enda prioritet är att få täckning för lånet, varav frågan om du och din make kan överta din dotters sambos del av ansvaret för lånet i huvudsak blir en förhandlingsfråga med banken. Ur ekonomiskt hänseende är det förmodligen bättre om du och din make erlägger köpeskilling istället för att överta din dotters sambos del av låneansvaret. Eftersom lånet antagligen har förhandlats fram utifrån din dotters och hennes sambos ekonomiska förutsättningar, och du och din make i egenskap av att ni är äldre och sannolikt har hunnit upparbeta ett större förtroendekapital från er egen bank i jämförelse med din dotter och hennes sambo, så blir förmodligen räntan något lägre för det lån du och din make tar för att betala köpeskillingen än räntan för det låneavtal ni övertar från din dotters sambo. Till syvende och sist ur ekonomiskt hänseende så måste ni jämföra lånevillkoren och se över hur mycket din dotters sambo har kvar att amortera för att veta vad som blir optimalt för dig och din make rent kostnadsmässigt, under förutsättning att banken godtar att ni ersätter din dotters sambo som gäldenärer.
I fråga om arv så tillfaller vid din eller din makes död kvarlåtenskapen som utgångspunkt den efterlevande maken. Eftersom ni båda dock har bröstarvingar som inte är era gemensamma så tillfaller hela kvarlåtenskapen den efterlevande maken endast i det fall där särkullbarnen avstår från sin företrädesrätt till sina arvslotter. Utifall att särkullbarnen avstår från sitt arv så har de istället rätt till halva boet efter den kvarvarande maken vid dennes död, vilket framgår av Ärvdabalk (1958:637) 3:1-2 och 3:9. Det innebär att om exempelvis din make avlider före dig så kan hans två döttrar välja att kräva ut sina arvslotter direkt, vilket kan innebära att gården får fyra delägare (50 % för din dotter, 25 % för dig som ärvs av din dotter och din son vid din död och 12,5 % vardera till din makes två döttrar) såvida ni inte kommer överens om att lösa ut din makes döttrar med annan egendom. Båda denna situation och den där din makes döttrar skjuter upp sitt arv efter sin pappa till efter din död kan i slutänden ge följande andelsfördelning i fastigheten:Din dotter: 50 % + 12,5 % = 62,5 %
Din son: 12,5 %
Din makes två döttrar: 50 % / 2 = 25 % (12,5 % + 12,5 %)
Ett sätt att undvika en situation där gården får många andelsägare med potentiellt olika viljor är helt enkelt att du och din make överlåter er andel i gården till din dotter som gåva efter att ni har övertagit den från din dotters sambo. Eftersom banken dock inte tillåter att din dotter står ensam på lånet så innebär det i det fall att er dotters sambo överlåter sin andel i fastigheten till er i utbyte mot att ni övertar dennes ansvar för lånet att din dotter inte kan överta låneansvaret för er andel, varvid du och din make fortsätter att ansvara för er del av lånet efter att hon har erhållit er fastighetsandel som gåva. Gåvoförvärv är som bekant skattefria numera för gåvomottagaren, vilket framgår av Inkomskattelag (1999:1229) 8:2. Eftersom banken inte tillåter att din dotter övertar ansvaret för hela lånet så kommer inte heller stämpelskatt att aktualiseras när ni överlåter er andel i fastigheten som gåva till henne och behåller låneansvaret, vilket framgår av Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 5 §. Notera dock att om du inte vill att denna gåva ska räknas som förskott på arv till din dotter så måste du uttrycka detta i gåvobrevet (Ärvdabalk 6:1 första stycket). Om du underlåter att göra detta så avräknas gåvans värde från vad din dotter skulle ha fått genom sin andel i din kvarlåtenskap efter din död.
Jag hoppas att detta svar har givit er lite mer vetskap i frågan för att ni ska kunna fatta ett väl avvägt beslut. Skulle något vara fortsatt oklart så är ni givetvis välkomna att ta kontakt via http://lawline.se/boka med vår samarbetspartner Familjens Jurist.
Med vänlig hälsning
