FrågaFASTIGHETSRÄTTBostadsrätt04/03/2015

Övertagande av andel i bostadsrätt - skattekonsekvenser

Hej,

Min sambo äger i dagsläget 80 % av en lägenhet i en bostadsrättsförening. Hennes pappa äger övriga 20 %. Vi funderar nu på att jag ska ta över 50 % av lägenheten och hon gå ner till 50 %. Dvs. jag köper 20 % av hennes pappa och 30 % av min sambo.

Låt oss säga att inköpspriset för lägenheten var 3,650,000 år 2014. Därefter har lägenheten renoverats för 200,000. Ponera att vi enas om ett lägenhetsvärde på 3,850,000 och därmed ett försäljningspris på 1,925,000 för 50 %.

Nu till mina frågor:

A) Behöver min sambo eller hennes pappa betala någon skatt vid den här transaktionen? Det blir väl ingen reavinstskatt då 3,850,000-3,650,000 = 200,000, som sedan dras av som renoveringskostnad?

B) Behöver vi ta in en värderingsman för att ta fram ett marknadsvärde på lägenheten? Om marknadsvärdet på lägenheten visar sig vara 4,000,000 är då 150,000 (4,000,000-3,850,000) att betrakta som gåva? Blir det några skatteeffekter därav?

C) Vilka juridiska dokument behöver vi upprätta för transaktionen?

Till historien hör också att lägenheten är finansierad via lån, där jag planerar att ta över 50% av lånen.

Tack på förhand,

Lawline svarar

Hej och tack för din fråga!

A) Om din sambo och hennes pappa ska överlåta andelarna (30 % respektive 20 %) till dig till marknadsvärde gäller att de kommer att beskattas för den värdestegring som belöper på respektive andel.

Eventuell vinst beräknas enligt följande:

Försäljningspris
- Utgifter för försäljningen (hit räknas eventuell utgift för värdering av bostaden)
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
- Kapitaltillskott
- Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
+ Andel av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst/Förlust

B) Ni behöver inte ta in värderingsman, det kan dock vara lämpligt att göra en ny värdering av bostadsrätt efter renovering; det kan vara fördelaktigt om ni också, t.ex., i slutändan vill se över era lån och kanske omförhandla räntan. "Risken" som ni löper är att skillnaden mellan försäljningspris och egentligt värde (marknadsvärde) mycket riktigt blir att betrakta som gåva – hela överlåtelsen får blandad karaktär av till viss del köp och till viss del gåva – med följande konsekvenser:

Överlåts andelen till pris som understiger marknadsvärdet – och kan det antas att det finns gåvoavsikt, vilket regelmässigt torde vara fallet mellan närstående – ska försäljningspris och marknadsvärde sättas i relation till varandra enligt en delningsprincip. Relationen mellan försäljningspris och marknadsvärde kommer att avgöra vilken procentuell andel av bostadsrätten som anses vara såld respektive utgör gåva.

försäljningspriset = x % av bostadsrätten är såld, resterande andel i % utgör gåva.

marknadsvärdet

Gåvan ska inte deklareras; givaren blir inte beskattad för gåvodelen.

Med ett exempel: Johan har sålt en bostadsrätt till sin son Ludvig för 900 000 kronor [försäljningspriset]. Johan köpte den ursprungligen för 600 000 kronor [inköpspriset]. Två motsvarande lägenheter i huset har sålts för omkring 1 200 000 kronor under samma år [marknadsmässigt värde]. Det innebär att Johan har överlåtit bostadsrätten till ett pris under marknadsvärdet. Eftersom han har överlåtit den till sonen är det sannolikt att han har gåvoavsikt.

900 000 = 75 % av bostadsrätten anses vara såld. 25 % utgör gåva.

1 200 000

Därför får Johan bara dra av 75 procent av inköpspriset mot inkomsten vid försäljningen, det vill säga 450 000 kronor (0,75 * 600 000). Hans vinst blir då 450 000 kronor (900 000 – 450 000). De 150 000 kronorna av inköpspriset som hör till gåvodelen övergår till Ludvig. Han får göra avdrag med detta belopp när han i sin tur säljer bostadsrätten. Hans anskaffningsavgift för hela bostadsrätten är alltså 1 050 000 kronor (900 000 + 150 000).

Som vi ser blir vinsten mindre i det här fallet av blandad överlåtelse än vid renodlad överlåtelse enligt marknadsvärdet.

Ytterligare exempel:
Du äger en bostadsrätt som har ett marknadsvärde på 1 000 000 kr. Du säljer bostadsrätten till din son för 700 000 kr, det vill säga till en närstående för ett pris som understiger marknadsvärdet. Bostadsrättens inköpspris är 600 000 kr (du har inga förbättringsutgifter). När du redovisar försäljningen får du bara dra av så stor del av inköpspriset som försäljningspriset utgör i förhållande till marknadsvärdet, det vill säga:

600 000 kr (inköpspris) x 700 000 kr (försäljningspris): 1 000 000 kr (marknadsvärde) = 420 000 kr

Din vinst, som du ska redovisa i deklarationen, blir då 280 000 kr (700 000 kr - 420 000 kr). Återstående del av inköpspriset 180 000 kr, (600 000 kr - 420 000 kr) som hör till gåvan, övergår till din son.

C) För överlåtelse av bostadsrätt krävs enligt bostadsrättslagen (BRL) 6 kap. 4 § att ett skriftligt avtal upprättas. Överlåtelseavtalet ska vara skriftligt, underskrivet av både överlåtaren och förvärvaren och innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om priset på bostadsrätten. Vidare ska det anges hur stor andel som ska överlåtas. Vänd er till er bostadsrättsförening med en förfrågan om de tillhandahåller blanketter som ni kan använda er av. För att en del av bostadsrättslägenheten ska kunna föras över behöver ni också lämna in överlåtelseavtalet till föreningen, som då gör en medlemsskapsprövning. Angående rätten till medlemskap vid övergång av bostadsrätt stadgar 2 kap. 3-6 § § BRL.

Regleringen av lånen gör ni bäst i nära kontakt med er bank. Om den som övertar bostadsrätt också övertar lån räknas det övertagna lånebeloppet som en ersättning vid skatteberäkningen.

Jag hoppas ni fått svar på era frågor! Ni kan återkomma till mig på martaahlen24@gmail.com om ni har följdfrågor eller vill ha hjälp med att upprätta avtal.

Vänligen,

Märta AhlénRådgivare
Hittade du inte det du sökte?