Överta fastighet genom arvsskifte

2017-08-09 i Arvsskifte
FRÅGA
Min man och jag ägde gemensamt hus. Han dog och särkullbarn ska nu ha hälften av huset. Jag vill lösa ut dem. Hur går det till med lagfart? Måste dödsboet, d v s min mans barn ha en lagfart och jag en? Hur blir jag ägare?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Bouppteckning

När ett äktenskap upplöses genom att ena maken avlider och det finns arvingar så ska en bouppteckning, en bodelning och ett arvsskifte göras. När någon avlider blir arvingarna inte omedelbart ägare till den avlidnes kvarlåtenskap, dvs de skulder och de tillgångar som den avlidne efterlämnar sig. Äganderätten övergår till arvingarna i regel först vid ett arvsskifte. Fram till dess ingår den avlidnes kvarlåtenskap i dödsboet, som då är en egen juridisk person. Dödsbodelägarna är de som företräder dödsboet och förvaltar det tills dess att dödboet upphör, i detta fall du och särkullbarnet (18 kap 1 § Ärvdabalken) Alla dödsbodelägare måste vara överens om vad som ska göras med boet, är man inte överens måste en boutredningsman tillsättas. Denna boutredningsman ser till att bouppteckningen och arvskifte görs. Skatteverket beskriver väldigt pedagogiskt hur en bouppteckning går till, jag hänvisar till deras sida här.

Bodelning

Enligt 23 kap 1 § Ärvdabalken måste ett arvsskifte genomföras så snart det finns fler än en dödsbodelägare (vilket det finns i detta fallet). Innan ett arvskifte kan utföras krävs det dock att bouppteckningen är färdigställd och att dödsboets alla skulder är betalda. Om den avlidne var gift krävs det i regel också en bodelning innan arvsskiftet kan äga rum. Vilket det gör i detta fall. Detta eftersom du som efterlevande make/maka har rätt att få ut sin eventuella bodelningsandel innan arvsskiftet. En bodelning består av två steg: Andelsberäkning, 11 kap 1 § ÄktB och lottläggning 11 kap 7 § Äktb. Genom andelsberäkning fastställer man hur stort värde vardera make ska erhålla och genom lottläggning vilka tillgångar som ska tilldelas vardera make. Därefter kan ni upprätta en arvsskifteshandling. Dock av praktiska skäl brukar bodelningsavtalet och arvsskifteshandlingen göras samtidigt eftersom de troligtvis kommer se likadana ut. Arvskiftet är ett avtal mellan delägarna om hur tillgångarna ska fördelas. Om ni är överens kan ni fritt skifta boets tillgångar efter de värden som ni själva bestämmer. Ett arvskifte kan alltså ske oberoende av de värden som redovisats i bouppteckningen.

Arvsskifte

När bouppteckning och bodelning är klar är det dags för arvskifte för att kunna fördela den avlidnes tillgångar mellan flera dödsbodelägare. Arvskifteshandlingen är en handling av vilken det framgår till vem arvingarna och testamentstagarna som egendom ska tillskiftas, t.ex i detta fall att fastigheten ska tillskiftas dig som efterlevande maka. En arvskifteshandling ska vara skriftlig och undertecknas av samtliga dödsbodelägare. Bouppteckningen tillsammans med arvskifteshandlingen är de handlingar som behövs för att kunna verkställa en egentlig fördelning av den avlidnes kvarlåtenskap och utgör bevis över att dödsbodelägarna är överens om vem som ska få viss egendom.

Måste dödsboet, d v s min mans barn ha en lagfart och jag en?

Nej det räcker att du får lagfarten beviljad om du ska ta över hela fastigheten.

Hur blir jag ägare?

Du blir ägare genom att söka lagfart med bouppteckning- och arvskifteshandlingen. Jag förklarar det här nedan.

Hur går det till med lagfart?

Du använder arvskiftehandlingen till att söka lagfart (detta ska göras inom tre månader efter förvärvet). En ansökan om lagfart ska innehålla, vilken fastighet eller tomträtt det gäller, arvsskiftehandlingen i original, en kopia av bouppteckningen (bouppteckningen måste först vara registrerad hos skatteverket) Tänk på att fastigheten måste vara upptagen i bouppteckningen. Arvsskifteshandlingen måste vara bevittnad av två personer om den är upprättad efter en person som avlidit före 1988.

Förutsättning för övertagande av fastighet

För att du ska kunna ta över hela fastigheten krävs det självklart att du kan lösa ut särkullbarnet för den andel som denne ska ha. Det krävs också att dödsboet klarade av att betala alla skulder som fanns på fastigheten. Om det då inte finns tillgångar i boet till att betala lånet/skulderna på fastigheten så kan man med borgenärens godkännande överta skulden och på så vis då även fastigheten, ett så kallat gäldenärsbyte görs. Du kan under förutsättning ta över fastigheten genom arvsskiftet om borgenärerna godtar ett gäldenärsbyte, dvs att du skrivs över på lånen istället.

Är det inte möjligt att lösa ut särkullbarnet eller ta över lånen (om inte skulderna kunde betalas genom dödsboet) så får ni tyvärr sälja fastigheten. Då är alternativet att ni säljer fastigheten direkt från dödsboet. Då måste ni först söka lagfart på fastigheten för dödsboet räkning. Dödsboet kommer då vara lagfaren ägare och samtliga dödsbodelägare måste komma överens om en försäljning. Samtliga dödsbodelägare företräder dödsboet och måste också underteckna köpebrevet. Skulle ni göra på detta sättet innebär det att ni måste vänta med att skifta dödsboet till försäljning är genomförd och dessutom ändra bouppteckningen och redovisa köpesumman för fastigheten.

Jag rekommenderar er att gå in och kolla på lantmäteriets hemsida där de beskriver situationerna väldigt pedagogiskt om hur det går till att b.la ansöka om lagfart på fastighet genom arv eller som dödsbo. Jag länkar här.

Jag rekommenderar starkt att du tar hjälp av en jurist så allt blir så bra som möjligt. Du kan antingen nå oss här eller ringa oss.

Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:

Telefon: 08-533 300 04
Öppetider: Mån-fre kl. 10.00−16.00

Hoppas det var svar på din fråga!

Med vänliga hälsningar

Gustav Persson
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?