Överlåtelse och övertagande av bostadslägenhet för sambos
Hej. Kan jag bo kvar i lägenheten som min sambo står på om hen flyttar och jag vill bo kvar? Jag är folkbokförd på adressen sedan 3 år tillbaka. Anledningen till att jag frågar är för att jag har betalningsanmärkningar samt skulder hos KFM. Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Jag hoppas att jag kommer kunna hjälpa dig med din fråga.
Frågan du ställer handlar om möjligheten att överlåta eller överta en bostadslägenhet. Jag tolkar vidare frågan som att du undrar om möjligheterna att göra detta vid hyra av fast egendom. Bestämmelser beträffande hyresrätter finns i 12 kap. Jordabalken (JB).
Överlåtelseförbud
Utgångspunkten är att det råder ett principiellt överlåtelseförbud för hyresgästen samt att en överlåtelse endast kan ske under förutsättning att hyresvärden samtycke till detta, alternativt att hyresnämnden lämnar tillstånd. Detta framgår av 12 kap. 32 § JB och gäller även vid familjerättsliga fång. Det finns emellertid vissa undantag.
Undantag för vissa bodelningar
Av 12 kap. 33 § 2 st. JB framgår att om hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make eller sambo, tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av denne enligt 22 § sambolagen (2003:376), får dock maken eller sambon träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.
Detta betyder alltså att det finns en möjlighet för dig som sambo som antingen varit medhyresgäst eller medboende att överta hyresavtalet för egen del. Någon lämplighetsprövning av dig som hyresgäst skall då inte göras (jfr. nedan). Förutsättningarna för att ett sådant övertagande ska få ske är emellertid alltså att lägenheten från första början varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad samt att lägenheten i fråga övertagits genom bodelning enligt 20 § sambolagen (SamboL). Detta betyder således att det är de familjerättsliga förutsättningarna för ett sådan övertagande som är betydande.
Överlåtelse till närstående
Av 12 kap. 34 § JB framgår vidare att en hyresgäst, som ej avser att använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor. Denna bestämmelse utgör ytterligare ett undantag från utgångspunkten om överlåtelseförbud. När denna bestämmelse är för handen är överlåtelsen är att beakta som en substitution och innebär i praktiken att den nya hyresgästen, dvs. du, träder in i det pågående hyresavtalet.
Med närstående avses föräldrar, barn, nära släktingar, syskon, samboende under äktenskapsliknande förhållanden eller samboende med annan så på grund av särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen nära. Uppräkningen är inte avsedd att vara uttömmande men synes täcka in de flesta varianter på dagens familjer. Eftersom du är sambo så uppfyller du detta rekvisit.
I kravet på samboende ligger att personen ska ha haft gemensamt hushåll och i övrigt brukat lägenheten samfällt. Bevisbördan för att samboende före ligger och vilar den som ansöker om tillstånd. När samboende skett mellan personer som vanliga bor tillsammans exempelvis äkta makar eller föräldrar med underåriga barn ta sin uppgift om samboende som regel för gott. För att visa på samboende i andra fall framgår av praxis att det bland annat krävs att personen faktiskt bott i aktuell lägenhet, varit folkbokförd där och nyttja större delen av lägenheten tillsammans med hyresgästen, haft gemensamt hushåll med hyresgästen, intagit måltider tillsammans med honom eller henne samt i övrigt haft boende gemenskap med hyresgästen. däremot är det inte nödvändigt att ha gemensam hushållsekonomi. Eftersom du varit folkbokförd på adressen i 3 års tid kommer du med största sannolikhet uppfylla kravet på samboende, detta under förutsättning att du också gott i lägenheten och nyttjat den tillsammans med din dåvarande sambo.
Samboendet ska ha varit varaktigt för att tillstånd till överlåtelsen ska lämnas. Om ett samboende inte har pågått särskilt länge kan rekvisita ändå vara uppfyllt om avsikten varit att det skulle pågå under en längre tid men det avbrutits på grund av en oförutsedd händelse. Eftersom ni bott ihop i 3 års tid är samboendet att räkna som varaktigt.
Om hänsyn till hyresvärdens intresse krävs det att denna skäligen ska kunna nöja sig med den nya hyresgästen. Det är främst hyresgästens individuella kvalifikationer som åsyftas vilket inkluderar både personlig lämplighet samt deras ekonomiska stabilitet och kapacitet. Eftersom det enligt 12 kap. 34 § JB (till skillnad från 12 kap. 33 § JB) genomförs en lämplighetsprövning beträffande den närstående som hyresgästen önskar överlåta lägenheten till samt då denna lämplighetsprövning bland annat innefattar en prövning beträffande dennes ekonomiska stabilitet så kan eventuellt dina betalningsanmärkningar och skulder hos KFM föranleda att hyresvärden avser att du är olämplig och att någon överlåtelse därmed inte kan ske.
Sammanfattning
Det finns alltså i huvudsak två möjligheter för dig att få bo kvar i den aktuella lägenheten om din sambo flyttar ut. Det första alternativet är om du och din sambo genom en bodelning enligt 20 § SamboL tilldelar dig lägenheten genom ett övertagande enligt 12 kap. 33 § JB. Det andra alternativet är att ni ansöker om tillstånd för överlåtelse till närstående hos hyresnämnden enligt 12 kap. 34 § JB. Eftersom det andra alternativet förutsätter att du uppfyller vissa lämplighetskrav som delvis har ekonomisk innebörd skulle jag vilja påstå att det första alternativet är att föredra i din situation. Viktigt att notera är emellertid återigen att för att ett sådant övertagande enligt 12 kap. 33 § JB ska vara tillåtet så krävs det alltså att bodelningen sker formenligt enligt SamboL:s bestämmelser. Det räcker alltså inte att ni kommer överens om att lägenheten ska övertas av dig utan förutsättningarna i 20 § SamboL ska vara uppfyllda. Dessutom krävs det som sagt att lägenheten varit avsedd att användas som gemensam bostad för er båda men detta verkar inte vara ett problem i erat fall.
Jag hoppas att jag besvarat frågan på ett tydligt sätt samt att du är nöjd med mitt svar.
Vänligen,
