Överlåtelse av hyresrätt till närstående (son) som sedan en längre tid bott med hyresgästen (mor)
Hej!
Sedan en längre tid tillbaka bor jag med min mor i en hyreslägenhet i Stockholm för att hjälpa henne med de vardagliga samtidigt som min son får spendera tid med sin farmor.
Nu vill hon flytta till Spanien till släkt och vänner där, jag vill därför ta över hyreskontraktet på denna lägenhet som jag själv vuxit upp i.
Är detta möjligt 2018 och hur går man tillväga för att det ska ske på ett korrekt och obestridigt sätt?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken.
Överlåtelse av hyresrätt till närstående
Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § första stycket jordabalken). En överlåtelse utan erforderligt tillstånd är ogiltig och utgör dessutom en förverkandegrund (12 kap. 42 § första stycket p. 3), dvs. att hyresvärden ytterst kan säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid. Det finns dock vissa undantag från huvudregeln (12 kap. 34-37 §§ jordabalken).
En hyresgäst som inte avser att använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom/henne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen (12 kap. 34 § första stycket jordabalken). Ett sådant tillstånd ska lämnas av hyresnämnden, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Att det uppställs krav på hyresnämndens godkännande är lite missvisande - i första hand är det alltid hyresvärden som ska få möjlighet att lämna samtycke. Först om denne inte samtycker till överlåtelsen, ska hyresgästen vända sig till hyresnämnden.
Till gruppen av närstående enligt nyssnämnda bestämmelse räknas t.ex. barn, föräldrar och andra nära släktingar. Kravet på varaktigt sammanboende (det s.k. varaktighetskravet) innebär enligt praxis att sammanboendet varat i minst 3 år (se t.ex. RH 2016:75). Även kortare tid har godtagits, dock ifall det rör sig om en plötslig och oförutsedd händelse som t.ex. att hyresgästen dör. Som ovan nämnts, är det i första hand hyresvärden som ska lämna sitt samtycke. Om detta inte sker, kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden. Skälighetskravet ovan innebär i princip att den som ska ta över hyresrätten ska ha rimliga förutsättningar för att klara av att betala hyran.
Situationen i detta fall
I din fråga framgår det bl.a. att du bott med din mor ´´sedan en längre tid tillbaka`` och det låter som att varaktighetskravet på minst 3 år är uppfyllt. Mitt råd är att din mor tar kontakt med hyresvärden, berättar om sina planer och om sin önskan att överlåta hyresrätten till dig. Om denne vägrar lämna sitt samtycke och ni vet att kraven i 12 kap. 34 § jordabalken är uppfyllda, kan din mor vända sig till hyresnämnden för att få samtycke.
Om ni inser att kraven i 12 kap. 34 § jordabalken inte är uppfyllda, kan din mor ändå kontakta hyresvärden och be om samtycke. Denne måste i allmänhet ha skälig anledning till att vägra samtycke (12 kap. 32 § andra stycket jordabalken).
Lycka till!
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Med vänlig hälsning,
