Överlåtelse av fastighet som förskott på arv - hur mycket ska avräknas?

2017-04-18 i Förskott på arv
FRÅGA
Min svärmor vill ge en sommarstuga till min fru, men vill inte det ska bli bråk med resterande 3 syskon vid framtida arvskifte. Huset har marknadsvärde 200 000:- och taxeringsvärde 79 000:-, jag har lurat ut att om hon köper huset för 65 000:- (max 80% av t.v.) mot en räntefri revers som kvittas vid arvskiftet så blir det inga kostnader för stämpelskatt, men vilken summa kommer hon ha fått i förtida arv? 79 000 eller 200 000 eller marknadsvärdet den dagen skiftet sker? Är det kanske bättre att hon får huset i gåva?
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Ersättningen måste vara lägre än taxeringsvärdet för att undvika kapitalvinstbeskattning

Det krävs att överlåtelsen räknas som gåva för att din svärmor ska slippa betala skatt på en eventuell kapitalvinst på grund av överlåtelsen. En gåva är skattefri. Understiger betalningen taxeringsvärdet ses överlåtelsen som gåva enligt den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Din fru ska alltså inte betala mer än 78 999 kr om hon och hennes mamma vill undvika beskattning. (se 8 kap 2 § inkomstskattelagen om skattefrihet och Skatteverkets hemsida för att läsa mer om huvudsaklighetsprincipen)

Betala max 85 % av taxeringsvärdet för att undvika stämpelskatt

Andra regler gäller kring stämpelskatten. Stämpelskatt tas normalt inte ut vid gåva, vilket är fallet så länge din fru tar över en skuld och betalar mindre än 85 % av taxeringsvärdet. Viktigt att notera är att det är taxeringsvärdet året före året då lagfart beviljas som gäller. Det är alltså taxeringsvärdet för 2016 som ska användas om din fru får lagfart för fastigheten i år. Hon ska alltså max betala ca 66 000 kr för att undvika stämpelskatt, denna summa gäller om taxeringsvärdet var detsamma förra året som i år. Överstiger betalningen den summan räknas inte överlåtelsen som gåva längre, enligt reglerna om stämpelskatt. (se 4, 5 och 9 §§ lagen om stämpelskatt)

Marknadsvärdet minskat med betalningen ska avräknas som förskott på arv

Överlåtelsen av fastigheten kommer räknas som förskott på arv för din fru. Det är fastighetens värde då din fru tar emot fastigheten som ska avräknas. Det är marknadsvärdet som ska avräknas enligt praxis. Har mottagaren betalat ska den ersättningen räknas bort från marknadsvärdet. Det är alltså 200 000 kr minus det din fru betalar sin mor som ska avräknas din frus arv vid framtida arvsskifte. Observera här att stigande marknadsvärde kan skapa osämja mellan syskonen. Även om fastigheten är värd mer vid arvskiftet är det fortfarande marknadsvärdet vid överlåtelsen som ska räknas av från arvet, vilket medför att avräkningen i så fall blir mindre än vad fastigheten egentligen är värd vid arvskiftet. (se 6 kap 1 och 3 §§ ärvdabalken)

Möjlighet att undvika osämja

Skulle din svärmor ge bort fastigheten till alla sina barn och de sedan säljer sina andelar till din fru till marknadsvärde, kan bråk mellan syskonen undvikas. Detta kräver dock att din fru kan lita på att syskonen verkligen kan lita på att de kommer att sälja dem till henne.

Sammanfattning

Skattemässigt

Din fru ska alltså ta över en skuld och som max betala ca 66 000 kr för att undvika både kapitalvinstbeskattning hos din svärmor och stämpelskatt. Detta eftersom överlåtelsen då anses vara en gåva.

Arvsmässigt

Det är marknadsvärdet vid överlåtelsen minskat med det din fru betalar till sin mor som ska avräknas. Desto mindre din fru betalar sin mor nu, desto mer kommer hon alltså att få avräkna på sitt arv när hennes mor går bort.

Hoppas att du har fått svar på dina frågor, annars är du varmt välkommen att återkomma!

Med vänliga hälsningar,

Johanna Bergvall
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?