Överlåtelse av bostadsrättsandel med övertagande av lån

2016-10-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA
Hej! Jag har sett att det finns en del frågor angående det jag ämnar fråga om, men jag är ändå inte riktigt med på vad som blir det bästa alternativet.Kort och gott vill min sambo ge mig halva bostadsrätten som vi bor i just nu. Utöver det vill vi skriva in mig på de lån som finns på bostaden. Som jag har förstått det går det inte att helt enkelt att hon gåvar halva till mig och att vi sen skriver in mig på lånen, för att det då inte är helt utan ersättning egentligen. Tänker jag rätt då?Alternativen som jag ser det är då att jag köper 50% av bostadsrätten till marknadspris eller att vi skriver in mig på lånen helt enkelt ändå. Jag har dock svårt att se vilken som är den bästa lösningen skattemässigt i de fallen.Lite konkreta siffror för referens.Inköpsvärde: 1170000krMarknadsvärde: 1800000krTack på förhand!
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

För att börja med skulle jag vilja lyfta fram att de skattemässiga konsekvenserna av en bostadsrättsöverlåtelse regleras i Inkomstskattelagen (IL).

När det gäller din första fråga om gåva och övertagande av lånen är det precis som du skriver. Lite mer konkret regleras skattefriheten för gåvor i IL 8 kap. 2§. För att överlåtelsen ska anses utgöra en gåva måste den dock vara rent benefik. I ert fall kan det faktumet att ni skriver in dig på de lån som finns på bostaden anses utgöra en ersättning. Vad som händer i detta fall regleras av "uppdelningsprincipen" som gäller vid överlåtelser av bostadsrätter. Vad som denna princip innebär har reglerats i praxis: "Enligt denna ("uppdelningsprincipen") anses en så stor andel av egendomen ha avyttrats, som svarar mot förhållandet mellan vederlaget och marknadsvärdet. Resterande andel anses ha överlåtits genom gåva" (RÅ 1988 ref. 22). Jag förklarar vad som detta kan ha för konsekvenser i ert fall genom ett hypotetiskt exempel, eftersom det inte framgår av din fråga hur stort belopp lånen motsvarar:

För enkelhets skull antar jag att lånen motsvarar 900 000 (du kan justera med det riktiga beloppet - du är också välkommen att återkomma med följdfrågor). Om du övertar halva beloppet, dvs 450 000, och din sambo ger dig halva bostadsrätten, dvs 1 800 000 / 2 = 900 000, så räknar man att din sambo har "sålt" till dig den andel som är värt 900 000 för 450 000. I detta fall är "förhållandet mellan vederlaget och marknadsvärdet" 50% (450 000 / 900 000). Detta innebär att 50% av 50% (dvs 25%) anses ha avyttrats och resterande andel (dvs resterande 25%) anses ha överlåtits genom gåva.

Varför är det viktigt att skilja mellan de olika andelarna? Därför att de skattemässigt behandlas på olika sätt.

För det 25% som anses ha avyttrats måste din sambo betala skatt, om det finns någon kapitalvinst (IL 41 kap. 1 & 2§§, 42 kap. 1§ och 44 kap. 3§). Beräkning av kapitalvinsten sker enligt IL 44 kap. 13-14§§: i ert fall blir kapitalvinsten skillnaden mellan ersättningen (i det hypotetiska exemplet antar vi att ersättningen blir 450 000) och omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgifter, i ert fall 1 170 000 x 25%, den andelen som anses avyttrad, = 292 500, ökade med eventuella förbättringsutgifter, vilka vi anser vara lika med noll, eftersom det inte finns någon relevant information i din fråga). Kapitalvinsten är, i så fall, 450 000 - 292 500 = 157 500. Beskattning vid avyttring av bostadsrätter regleras i IL 46 kap. Där kan du bland annat läsa mer om eventuella förbättringsutgifter ni möjligtvis skulle ha nytta av att använda i 8-12§§. I IL 46 kap. 18§ stadgas att 22/30 av kapitalvinsten (jag antar att det handlar om en privatbostadsrätt) ska tas upp, vilket innebär, i kombination med IL 65 kap. 7§, att skatten blir 157 500 x 22% = 34 650.

För det 25% som anses ha överlåtits genom gåva måste ingen skatt betalas (IL 8 kap. 2§ för dig och 41 kap. 1 & 2§§, 42 kap. 1§ samt 44 kap. 3§ för din sambo: gåva är ingen avyttring i lagens mening). Vad som gäller här är kontinuitetsprincipen (IL 44 kap. 21§), vilken blir aktuell vid en eventuell framtid överlåtelse. Vad som detta betyder för dig är att du, för det 25% som gåvan gäller, ska använda din sambos (den tidigare ägarens) anskaffningsutgifter som en del av ditt omkostnadsbelopp vid beräkning av eventuell kapitalvinst (IL 44:13-14§§), dvs 292 500. För det andra 25% kommer dina anskaffningsutgifter bestå av 450 000 som vi räknade i förra stycket.

När det gäller din andra fråga, vilken som skattemässigt är den bästa lösningen, är det svårt att säga just på grund av uppdelningsprincipen. Även om du skulle betala ett belopp exakt lika med inköpsvärdet, i ert fall 1 170 000 / 2 = 585 000 för 50% av bostadsrätten, så att det inte skulle bli någon kapitalvinst alls, är situationen enligt uppdelningsprincipen sådan att din ersättning skulle jämföras med marknadsvärdet och det skulle uppstå en fördelning mellan avyttring, i detta fall 65% (585 000 / 900 000) utav 50% = 32,5%, och gåva (skattefri men observera kontinuitetsprincipen). För att ge ett exempel till och förhoppningsviss underlätta beräkningen för dig skriver jag hur beskattningen skulle gå till i detta fall:

Kapitalvinst: 585 000 (din ersättning) - 65% x 585 000 (anskaffnignsutgifter för 50%: 380 250) = 204 750 x 22% = 45 045. Det blir mer än vid det första alternativet men samtidigt får du ett högre omkostnadsbelopp som ska minska din kapitalvinst vid en eventuell framtid överlåtelse.

Sammanfattningsvis kan man säga att du har rätt att utgå ifrån att överlåtelsen, om du skriver in dig på de lån som finns på bostaden, inte kan anses som en gåva i sin helhet. Med detta sagt handlar det egentligen mer om att uppskjuta skattebetalningen än att minimera den: ju mer du betalar nu desto högre blir din sambos kapitalvinst och följaktligen den skatt som måste betalas nu. Omvänt kan man konstatera att ju mindre du betalar nu desto mindre blir kapitalvinsten nu men samtidigt blir din kapitalvinst vid en framtid överlåtelse större (kontinuitetsprincipen). För en mer exakt beräkning i det sista fallet skulle det vara nyttigt att ha tillgång till de lån som ni tänker skriva in dig på.

Jag hoppas att du fått svar på din fråga!

Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.

Med vänliga hälsningar,

Sotirios Apostolou
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll