Otjänligt vatten - fel i fastighet
Hej!
I juli detta året fick vi tillträde till en fastighet vi köpt. Fastigheten har egen brunn och avlopp. När vi flyttade in upplevde vi att vattnet smakade ganska mycket järn. Vi valde själva att göra ett eget vattenprov i slutet på september. Det visade sig innehålla en väldigt hög halt koliforma bakterier och vi fick råd att ej dricka vattnet utan att koka det. Det vi undrar nu är om vi kan uppge detta som ett dolt fel eller liknande? I den pärm vi fick från mäklaren med kontrakt, information om fastigheten m.m. I denna pärm finns en "frågelista - fastighet" som tidigare ägare fått besvara frågor i. Där lyder två av frågorna "Har ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i det invändiga eller utvändiga el,-vatten-eller avloppsystemet? När?" Där har fastighetsägaren svarat nej. Andra frågan " Om egen brunn finns, har så vitt Ni vet, vattenmängden någon gång varit otillräcklig för normal förbrukning eller har vattnets kvalitet någon gång varit otillfredsställande? När?" - Nej. "Har provtagning skett? När?" - Ja.
I besiktningsprotokollet vi fick från besiktningsman finns också noterat att besiktningsmannen rekommenderar tidigare fastighetsägaren att ta fram de två vattenprover de gjort. Vi har fått det första vattenprovet som gjordes 2014. Där var resultatet av de koliforma bakterierna ok. Det vattenprovet som är gjort 2016 hittar tidigare fastighetsägaren inga papper på och minns inte vart det gjordes.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Undersökningsplikt och upplysningsplikt
I samband med köp av fastighet har köparen i regel en långtgående undersökningsplikt, (4 kap. 19 § st. 2 jordabalken) Köparens undersökningsplikt kan dock både minska och öka i omfattning beroende på säljarens agerande. Ifall säljaren uttrycker sådant som ger köparen skäl att ifrågasätta fastighetens skick utökar det köparens undersökningsplikt, medan en garanti/utfästelse från säljaren om fastighetens skick i regel minskar köparens undersökningsplikt, eftersom att säljaren blir bunden av det som denne uttryckt. Säljarens upplysningsplikt är inte lagreglerad, men aktualiseras i de situationer när säljaren undanhåller information avseende felaktigheter på fastigheten, såsom t.ex. dolda fel.
"Allmänt lovprisande uppgifter" mm.
Man ska också skilja på "allmänt lovprisande" utfästelser från säljaren. I Högsta domstolens avgörande NJA 1978 s. 301 ansåg domstolen att säljarens uttalanden vid köpeförhandlingarna om att vattnet var "utmärkt" och "friskt och kallt" inte ansågs vara en sådan utfästelse som utgjorde en garanti för vattnets drickbarhet, utan dessa uttalanden ansågs vara allmänt lovprisande/ej preciserade och ej bindande för säljaren. HD fäste även stor vikt vid den omständigheten att köparna vid en besiktning av fastigheten borde ha insett faran för vattnets förorening, eftersom att vattnet gick i ett öppet dike. Den omständigheten medförde att köparna inte hade fog för att förutsätta att vattnet var drickbart. Avgörandet visar på att fastighetsköpare just har en omfattande undersökningsplikt, och att säljaren inte är bunden av allmänt lovprisande uttalanden.
Utöver utfästelser från säljaren beror köparens undersökningsplikt på de särskilda omständigheterna i de enskilda fallet. När det gäller vattenkvalité kan man generellt anta att köpare har större anledning att anta att vattnet är drickbart när det gäller en permanentbostad, snarare än en sommarstuga. Fastighetens ålder och skick spelar naturligtvis också roll.
Dolda fel mm.
Som dolda fel räknas sådana fel som köparen inte hade kunnat upptäcka vid en undersökning. Eftersom att ni som köpare lätt har möjlighet att kontrollera vattnets kvalité genom provtagning är min bedömning att felet inte kan anses som ett dolt enligt jordabalkens mening. Man kan trots det argumentera för att det är fråga om ett faktiskt fel.
Felbedömningen görs enligt 4 kap 19 § jordabalken, där en fastighet anses felaktig om den inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Frågelistan
Vad som blir avgörande för denna situation är hur stor vikt man bör lägga Frågelistan där säljaren inte har gjort någon antydan till att det har varit/är problem med föroreningar i vattnet. Utifrån det du angivit från Frågelistan tycks det vara konkreta frågor, som ger uttryck för någon form av garanti avseende vattenkvalitén, eftersom att frågan om vattenprov tagits också tas upp. Detta bör säljaren vara bunden av. Denna dokumentation bör här minska er undersökningsplikt som köpare. Fortfarande måste man beakta de aktuella omständigheterna i fallet. Omständigheter såsom t.ex. öppen brunn, gammalt hus, icke-permanentbostad mm. talar för att ni som köpare inte har fog att förutsätta att dricksvattnet är drickbart, utan då omfattas det i regel av undersökningsplikten.
Vad du ska göra:
Gör vad du kan för att få ut det senaste vattenprovet från 2016. Kanske kan du höra med de närliggande provtagningsenheter ifall de har vattenprov registrerat på er fastighet. Är det så att vattenprovet visar på brister har säljaren varit i ond tro, och ni kan då göra felpåföljder gällande såsom prisavdrag och skadestånd enligt 4 kap 12 § jordabalken.
Hoppas att situationer reder ut sig! Har du fler funderingar är du välkommen att höra av dig!
Med vänlig hälsning,
