Omfattas utyrning av företagslägenheter av de nya reglerna om andrahandshyror?
Hej, jag har ett företag som hyr ut möblerade företagslägenheter till företag. Lägenheterna är från egenägda fastigheter och från lägenheter som vi hyr från andra fastighetsägare.
Min fråga är: Hur påverkas denna verksamhet av den nya skärpta lagstiftningen kring andrahandsuthyrning.
1. Gäller den nya lagen om reglerad hyra vid andrahandsuthyrning även vid tidsbegränsade hyresavtal mellan företag?
2. Gäller den nya lagen om reglerad hyra vid andrahandsuthyrning även vid tidsbegränsade hyresavtal mellan företag och en privatperson?
Med vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du undrar om din uthyrningsverksamhet av lägenheter påverkas av de lagändringar som gjordes i den hyresrättsliga regleringen nyligen. Reglerna om hyra hittar du i Jordabalken 12 kap (JB 12 kap).
Numera framgår av lagen att en hyresgäst inte får ta ut en högre hyra för en lägenhet än hyresgästen själv betalar i hyra till hyresvärden (JB 12:55 4 st). Denna regel gäller dock endast vid upplåtelser av bostadslägenheter (JB 12:53). En bostadslägenhet är en lägenhet som huvudsakligen eller inte till en oväsentlig del upplåts för att användas som bostad (JB 12:1). Den skärpta regleringen av andrahandsuthyrning avser när hyreslägenheter hyrs ut i andra hand. Så länge ni har egna fastigheter eller bostadsrätter som ni hyr ut så omfattas inte er uthyrning av kraven på reglerad hyra som finns där.
I mitt svar kommer jag börja med att gå igenom vad den nya regeln om andrahandshyror innebär för er, därefter kommer jag kort att redogöra för vilka regler som gäller när ni hyr ut lägenheter i egna fastigheter.
Andrahandsuthyrning av bostadslägenheter
En hyresgäst som hyr ut en bostadslägenhet i andra hand får inte ta ut en högre andrahandshyra än de själva betalar för lägenheten. Hyrs lägenheterna ut möblerade så får ett tillägg på max 15 % av hyran tas ut för det slitage som hyresgästen kan tänkas åstadkomma. Hyresgästen får även lägga till löpande kostnader de står för, exempelvis bredband och elkostnader. Denna nya regel har tillkommit för att få till en reglering av de skenande andrahandshyrorna på marknaden, men också för att förenkla för enskilda att avgöra vilken hyra som egentligen är skälig att begära. I förarbetena till lagregeln framgår att utredningen inte kunde se något skäl till varför förstahandshyresgäster skulle kunna göra vinster på att hyra ut sina lägenheter.
Observera att den här regeln gäller för bostadslägenheter, alltså när en lägenhet upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Det är oklart om företagslägenheter ska räknas som bostadslägenheter eller lokaler. Ni som hyresgäster har ju inte för avsikt att använda lägenheterna som bostäder, men ni har för avsikt att hyra ut dem som bostäder till någon annan, så det går att argumentera för båda tolkningar. Jag har tyvärr inte lyckats hitta någon vägledande praxis som reder ut detta, utan det verkar fortfarande krävas en bedömning från fall till fall.
Uthyrning av lägenheter i allmänhet
Äger ni lägenheterna själva är er uthyrning inte någon andrahandsuthyrning, och i dessa fall omfattas ni av de vanliga brukshyresreglerna (JB 12:55). En hyresvärd och en hyresgäst får sinsemellan komma överens om vilken hyra som ska tas ut, men hyresgästen har alltid rätt att vända sig till hyresnämnden om parterna inte kan komma överens. Hyresnämnden ska i dessa fall besluta en skälig hyra, vilket bestäms utifrån lägenhetens bruksvärde. Bruksvärdet bestäms genom att en jämförelse görs med likartade lägenheter och så tittar man på vilken hyra som tas ut för dem. Det finns många aspekter som ska vägas in för att avgöra om en lägenhet är likvärdig, men några faktorer som tas med i bedömningen är läge i huset, storlek, planlösning, standard, inredning m.m.
Sammanfattningsvis
De nya reglerna om andrahandshyror gäller för bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand. Om ditt företag hyr bostadslägenheter och sedan hyr ut dem vidare till andra företag eller privatpersoner så kan alltså dessa regler vara tillämpliga på din verksamhet. Detta är en väldigt ny lagändring, så det finns inte så mycket skrivet om den ännu. Det framgår dock inte, av vad jag kunnat se, att företagslägenheter skulle vara särskilt undantagna från regleringen någonstans, så länge det rör sig om bostadslägenheter. Vad jag kunnat se gäller detta oavsett om hyresavtalen är tidsbegränsade eller inte. Svårigheten för mig har varit att hitta någonting om huruvida företagslägenheter ska klassas som bostadslägenheter eller lokaler. Detta har tyvärr direkt betydelse för om ditt företags verksamhet omfattas av de nya hyresreglerna om andrahandshyror eller inte, så därför kan jag dessvärre inte ge dig något tydligare svar.
Jag hoppas ändå att du känner att du fått svar på din fråga. Om du önskar att jag förtydligar något i mitt svar eller har några frågor kan du maila mig på natalie.accord@lawline.se. Skulle du vara intresserad av att ta hjälp av en professionell jurist för att förutse din verksamhets framtid har Lawline en juristbyrå med duktiga jurister. Om du vill komma i kontakt med dem kan du maila mig så vidarebefordrar jag ditt ärende. De brukar återkomma inom ett par arbetsdagar med ett prisförslag.
Vänliga hälsningar,
