Omfattar undersökningsplikten fel i trekammarbrunn?
Hej. jag köpte en fastighet för två månader sedan. När trekammarbrunnen tömdes av slamsugare för en vecka sedan upptäcktes att en av väggarna i brunnen hade släppt och låg löst i trekammarbrunnen. Det gjordes inte någon besiktning an avloppsbrunnen när fastigheten köptes men felet upptäcktes inte förrän den tömdes. Min fråga är om detta räknas som ett dolt fel eller inte?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom din fråga rör köp av fastighet blir Jordabalkens 4 kapitel (JB) tillämpligt.
När föreligger fel i fastigheten?
Om fastigheten inte stämmer överens med vad du som köpare med fog kunnat förutsätta är den att betrakta som felaktig, se 4 kap. 19 § JB. Vad du som köpare "med fog kunnat förutsätta" bedöms utifrån vad det är för typ av fastighet, byggnadens ålder m.m.
Hur omfattande är undersökningsplikten?
Som köpare av fastighet har du en undersökningsplikt, 4 kap. 19 § andra stycket JB. Detta innebär i praktiken att du som köpare ansvarar för alla fel som en kunnig lekman hade kunnat förväntas upptäcka vid en besiktning av fastigheten. Undersökningsplikten sträcker sig alltså rätt långt och den omfattar även svårtillgängliga utrymmen. Fel som du inte kunnat förväntas upptäcka är så kallade dolda fel och dessa får säljaren ansvara för. Högsta domstolen har i ett rättsfall (NJA 1996 s. 584) angett att en normal undersökningsåtgärd omfattar att kontrollera en trekammarbrunns vattennivå. I det rättsfallet dömde dock Högsta Domstolen att säljaren fick stå för felet på trekammarbrunnen eftersom köparna inte hade kunnat förväntats upptäcka felet även om de hade kontrollerat den.
Minskad eller utökad undersökningsplikt?
Säljaren kan ha gjort så din undersökningsplikt minskat ifall hen uttalade sig positivt om trekammarbrunnen eller avloppssystemet. Om säljaren däremot påpekade att det varit problem med avloppet eller liknande så kan detta gjort att du fått en utvidgad undersökningsplikt.
Sammanfattningsvis
I ditt fall skulle jag tro att en kontroll av trekammarbrunnen ingick i din undersökningsplikt. Däremot om säljaren har uttalat sig i positiva ordalag om trekammarbrunnen eller avloppssystemet kan din undersökningsplikt ha minskat. Min tolkning av själva felet är att det är ett fel som du hade kunnat upptäcka om du hade öppnat och kontrollerat trekammarbrunnen, om så inte är fallet kan du göra gällande att det är ett dolt fel (precis som i NJA 1996 s. 584). Viktigt att ha i åtanke är också att du måste höra av dig till säljaren och reklamera felet för att kunna göra det gällande. Reklamationen måste ske inom skälig tid från att du upptäckt felet se 4 kap. 19a § JB.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänliga hälsningar
