Om vi ger bort vår villa till vår son, måste vi betala skatt om vi får bo gratis då?

2017-07-21 i Fastighetsskatt
FRÅGA
Vi, ett pensionärspar, avser att överföra vår villa, som gåva, till vår ende son, enda barnet, vuxen. Tanken är att vi skall bo kvar i villan hyresfritt i vår livstid. Kommer vi att behöva betala skatt för det hyresfria boendet?
SVAR

Hej och tack för att ni väljer att rikta er till oss på Lawline med er fundering.

Sammanfattat svar:
Nej, ni behöver inte betala skatt för boendet antagligen.
Och ingen behöver heller betala skatt för gåvan så länge ni inte får ersättning som överstiger taxeringsvärdet.
Eventuellt så kan vissa överenskommelser innebära att ni genom ett slags byteshandel mottar ett avtal om fritt boende som är värt mer än fastigheten, och då kan det alltså omvärderas till att sonen i så fall köper fastigheten av er för det priset som "fritt boende" är värt i pengar. Lite svårt att värdera dock så jag är osäker på hur skatteverket ser på sådant.

Längre genomgång:
Att överföra huset till er son genom gåva kan ni göra genom att underteckna ett gåvobrev.
Anledningen till att gåvobrevet måste vara skriftligt är att det krävs skriftlig avtal för att köp/gåva av fastigheter ska godkännas och för att gåvomottagaren/köparen ska kunna få lagfart.

Gåvor är skattefria i Sverige. Inkomstskattelagen 8:2. (Förkortas IL)
Det blir alltså ingen skatt för er son när han får fastigheten av er.

Vid köp av fastigheter utgår oftast stämpelskatt.
När det gäller gåvor så är dessa undantagna från stämpelskatt. Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 5 §.
Bestämmelsen gäller även "gåva mot vederlag" upp till 85 % av taxeringsvärdet. Det innebär att ni kan ge er son fastigheten i "gåva" samtidigt som han betalar er exempelvis 80 % av taxeringsvärdet. Någon stämpelskatt ska fortfarande inte erläggas till lantmäteriet.

Det där med gåva mot vederlag är en specialgrej för fastigheter.
Huvudsaklighetsprincipen kallas den princip som reglerar det och den statuerar helt enkelt att om någon ger bort en fastighet, och i utbyte mot fastigheten får ett vederlag som är lägre än taxeringsvärdet, så är det ändå att betrakta som gåva och är skattefri enligt IL 8:2 ovan. Vill man läsa mer om det kan man kika på skatteverket hemsida här.

Vad händer då med skatten vid gåvor? Ska ingen betala skatt?
Jo, självklart ska tyvärr någon betala skatt.
Det som händer när man ger bort en gåva, det gäller både för fastigheter, aktier eller för ett äppelträd, så inträder gåvomottagaren i gåvogivarens skattemässiga ställe.
I ert fall så innebär det helt enkelt att sonen får en gåva av er, han betalar ingen skatt alls nu, men när han väl väljer att sälja huset så kommer han att betala skatt för den värdeökning som skett både när han ägde huset, och den som skedde när ni ägde huset. Inkomstskattelagen 44:21. Detta kallas för kontinuitetsprincipen och visas enklast med det lilla exemplet nedan.

Kort exempel:
Om ni köpte huset för 10 kronor och det ökat i värde till 50 kronor när ni ger honom huset så kommer han att ha gjort en kapitalvinst på 90 kronor om han senare säljer huset för 100 kronor.
Totalt ska han då betala 19,8 kronor i skatt. (Skatten på fastigheter är ungefär 22 % i dagsläget)

Om ni köpte huset för 10 kronor och säljer huset till sonen för 50 kronor när det är värt 50 kronor och han senare säljer huset för 100 kronor så kommer ni ha gjort en kapitalvinst på 40 kronor. Den ska beskattas med 8,8 kr när ni säljer till sonen. Sonen har sedan gjort en kapitalvinst på 50 kronor, han får betala 11 kronor i skatt.

Totalt blir det alltså samma summa som betalas. 19,8 kronor. Skillnaden är bara att i gåvan ni ger honom så ligger det även en latent skatteskuld som alltså aktualiseras först när han säljer.

Det kanske låter dåligt för sonen, men i själva verket så har han ju fått en gåva som var värd bra mycket mer och någon förlust gör han ju verkligen inte, han har ju tjänat totalt 80,2 kronor som han får behålla...

Vad händer när sonen fått fastigheten då? Blir det någon skatt för boendet då?
Som nämnt ovan är gåvor skattefria.
Att bo gratis i sonens hus är alltså en gåva från sonen till er. Här krävs inget gåvobrev eller liknande utan det står sonen helt fritt att låta er bo i hans hus gratis om han så vill.
Ni får visserligen en "bostadsförmån", men ni får den ju av ren benefik välvilja.

Om det är så att ni avtalar om att ni ska få bo där gratis i utbyte mot att han får fastigheten så blir det här egentligen en typ av byte där han får fastigheten i utbyte mot att ni får gratis boende därefter. Ert gratis boende borde då egentligen omvärderas på sätt och vis eftersom ni faktiskt byter fastigheten mot gratis boende, han åtar sig ju vissa kostnader för er räkning efter gåvan.
Det kan därför vara problematiskt att avtala om det eftersom avtalet medför att ni får en ersättning för fastigheten, gratis boende, som är extremt svårvärderad och skatteverket kanske anser att det är ersättning för bostaden som gör att det inte längre är en gåva utan ett köp.

Det innebär egentligen att fastighetsskatt ska betalas och eventuell stämpelskatt för gåvan eftersom det då inte längre blir en gåva.

Beroende på fastighetens värde så är det dock svårt att se att gratis boende kostar så mycket som ni faktiskt ger bort.

Den värsta skatten ni alltså i ett worst case scenario kan åka på är kapitalvinstskatt på en fastighetsförsäljning. Den medför dock att sonens skatt senare kommer minska så det enda som händer är egentligen att viss skattebörda flyttas fram i tiden. Om man ser på det på det viset så kanske det är ett icke-problem egentligen...

Om ni skulle bli osäkra så kan ni ringa skatteupplysningen och fråga. De är ofta trevliga och hjälpsamma eftersom deras mål numera är att folk ska vilja göra rätt för sig frivilligt, inte betala så mycket skatt det går...

Finns det några andra skatter ni kan behöva betala då?
Det finns en möjlighet att man får betala för "förmånen" att ha gratis boende. Det är om man får boendet av en arbetsgivare eller liknande. Då kan förmånen gratis boende anses vara ersättning för utfört arbete och då ska man betala sedvanlig kommunalskatt på det samtidigt som arbetsgivaren ska betala arbetsgivaravgifter.

Man räknar då helt enkelt om värdet på förmånen till ett penningvärde och sen beskattas man som om man fått det penningvärdet i vanlig lön istället.

Det vanligaste exemplet på det är är förmodligen bilförmåner och kostförmåner, men bostadförmåner finns också och fungerar likadant. Men bara om man får det från arbetsgivare. Er son är inte en arbetsgivare och därför är det ingen förmån för er att bo där som ni ska betala skatt för.

Mer hjälp?
Skulle ni behöva mer hjälp med att utforma exempelvis avtal eller få hjälp med biträde i en tvist så kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå. Ni kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.


Jonas P. Lind
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fastighetsskatt (117)
2021-06-21 Stämpelskatt vid aktiebolagsöverlåtelse
2021-05-03 Är flerfamiljshus en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet?
2021-04-30 Hur beräknas vinstskatten på en bostadsrättslägenhet som man ärvt?
2021-04-24 Beskattning av andel i Fritidshus (Privatbostadsfastighet)

Alla besvarade frågor (94588)