Om hyresgästens vårdplikt, normalt slitage och preskription av hyresfordringar

Question

Hej!
Jag har haft min bostad uthyrd under två års tid. Det har varit sena betalningar i 19/24 månader. Vid utflytt var väggarna smutsiga och trasiga. Hyresgästen justerade endast två utav väggarna i vardagsrummet, men det behöves göras på samtliga väggar. Jag fick personlig stå för betalandet av målandet av resterande väggar. Dem hade bytt cylinder från orginalcylindern till en egen samt installerat ett överlås utan min tillåtelse. De har även tappat bort en nyckel. Kostnaden för en ny cylinder och nya nycklar fick jag stå för. Det var inte flyttstädat vid utflytten, så detta fick jag stå för. Ugnen var trasig och detta meddelades inte, även detta fick jag stå för. Då denna bostad såldes har jag varit tvungen att åtgärda problemen så snabbt som möjligt då jag inte kunde vänta på dem längre med att betala alla kostnader. Frågan är därför, har jag rätt att kräva pengar av dem nu efter jag har lagt ut pengar för detta? Och är de skyldiga att åtgärda dessa problem jag nämnt? Vad gör jag när de vägrar betala? Det handlar om runt 10.000 kronor i totala kostnader.

Answer 1

Hej! 

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 

Jag tolkar din fråga som att du hyrde ut din bostad under några år, att det under denna tidsperiod uppstod diverse skador i lägenheten och att du därför undrar om du har rätt att begära ersättning från hyresgästerna för dessa (skadorna). 

För att besvara din fråga kommer jag nedan att tillämpa 12 kap. jordabalken (härefter kallad hyreslagen). 

Hyresgästens vårdplikt 

I allmänhet är en person som har en avtalsparts egendom i sin besittning skyldig att sköta denna (egendomen) med omsorg. Detta framgår även av 24 § hyreslagen, vari stadgas att hyresgästen ska vårda lägenheten väl under hela hyrestiden. Hyresgästen är därför också skyldig att ersätta all skada som uppkommer i lägenheten eller därtill hörande utrymmen genom hans eller hennes vållande. 

Normalt slitage

Att skadan ska ha uppkommit genom hyresgästens vållande, innebär emellertid att hyresvärden måste acceptera sådan försämring som har uppstått i lägenheten och därtill hörande utrymmen genom aktsam hantering. Hyresgästen kan med andra ord utsätta lägenheten för normalt slitage, utan att bli ersättningsskyldig. Det är först när en skada har orsakats genom uppsåt eller oaktsamhet, som hyresgästen ska ersätta den (skadan). Vad som mer precist är att betrakta som aktsamt beteende får bedömas från fall till fall, men som exempel kan nämnas att mindre hål i väggar efter tavlor och små repor i golv eller parkett efter möbler vanligtvis är att se som normalt slitage. 

Vad gäller i ditt fall?

Eftersom det måste göras en fri värdering i varje enskilt fall, är det dessvärre inte möjligt att här ge ett konkret svar på frågan om skadorna i din bostad utgjorde normalt slitage eller inte. Klart är i alla fall att hyresvärden kan anlita en städfirma och skicka räkningen därifrån till hyresgästen, om hyresgästen inte flyttstädat ordentligt. Om det hyresavtal ni hade inte stipulerade något annat, är min bedömning också att du kan debitera hyresgästerna för låsbytet till följd av den borttappade nyckeln. 

Preskriptionstider

I detta sammanhang bör emellertid observeras att hyreslagen innehåller en viktig preskriptionsregel avseende fordringar på grund av hyresförhållanden som upphört. Enligt 61 § hyreslagen måste nämligen en hyresvärd som vill framställa ett fordringsanspråk, väcka talan därom inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Om talan inte väcks inom denna tidsfrist, preskriberas hyresvärdens fordran. Att fordran preskriberas, innebär i sin tur att hyresvärden går miste om sin fordringsrätt.  

Att väcka talan

Om det inte ännu har gått två år sedan dina tidigare hyresgäster avflyttade från lägenheten, kan du alltså framställa ditt fordringsanspråk genom att väcka talan därom. Att väcka talan innebär att till rätt domstol lämna in en ansökan om stämning eller att hos Kronofogdemyndigheten ansöka om betalningsföreläggande. 

Vi på Lawline kan också hjälpa er vidare!

Vi på Lawline kan också hjälpa dig vidare! Om du behöver ytterligare hjälp rekommenderar jag därför att du bokar tid hos en av våra jurister. 

Du kan enkelt boka en tid här.

Hoppas att mitt svar är till hjälp och tveka inte att höra av dig igen om du har några fler frågor!

Vänligen,