Om ersättning för dolda fel i fastighet
Hej!
Vi köpte en lägenhet för 4,5 år sedan som då var nyrenoverad. När vi skulle installera en tvättmaskin nyligen upptäckte rörmokaren en lukt samt att golvbrunn och golvrör ej var ordentligt gjort. Vi tog då hit en besiktningsman som konstatera att badrummet har ett antal dolda fel som tätskikt, gjutjärnsbrunn samt golvrör som ej är korrekt utfört. Vad kan vi göra nu?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om fel vid köp av fastighet finns i 4 kap jordabalken (JB).
Är det ett dolt fel?
Om din besiktningsman sagt att det är ett dolt fel har han med högsta sannolikhet rätt. Det kan dock vara svårt för köparen av en bostad att bevisa att något är ett dolt fel. Detta är på grund av den långtgående undersökningsplikten (4 kap 19 § andra stycket JB). Allt som kan undersökas utan att göra åverkan på fastigheten måste i princip ha gjorts för att undersökningsplikten ska anses vara uppfylld (se t.ex. NJA 1980 s. 555). Om felen kunde upptäckts innan köpet utan att fastigheten tog skada vid en undersökning så kan du inte åberopa dem som fel.
Undersökningspliktens omfång kan påverkas av ålder på fastigheten och potentiella utfästelser säljaren gjort. Ju äldre fastighet, desto större undersökningsplikt. Om säljaren sagt att något är i sämre skick är du skyldig att undersöka det ordentligare. Om säljaren tvärtom försäkrat dig om att något är i gott skick minskar istället undersökningsplikten.
Felet måste ha funnits vid tidpunkten då fastigheten bytte ägare. Om du inte lyckas bevisa att samtliga fel fanns redan för 4,5 år sedan blir det alltså svårt att få till några påföljder gentemot säljaren. Du kan läsa mer om dolda fel på konsumentverkets hemsida och avgöra om ditt fall kvalificerar som ett dolt fel.
Påföljder vid dolda fel
Vid ett dolt fel måste du reklamera felet till säljaren inom skälig tid efter att du upptäckt det (4 kap 19 a § JB). Vad som anses vara skälig tid bedöms från fall till fall, men jag rekommenderar att du hör av dig till säljaren så snart som möjligt och berättar om din upptäckt. Du kan åberopa dolda fel i upp till 10 år efter att du köpt bostaden (4 kap 19 b § JB)
Det du kan ha rätt till om din lägenhet har ett dolt fel är prisavdrag i första hand. Vid allvarliga fel kan även hävning av köpa komma i fråga. I särskilda fall, om felet beror på försummelse på säljarens sida, kan köparen också ha rätt till skadestånd (4 kap 19 § första stycket JB).
Vad kan du göra nu?
Det kan vara svårt att komma överens i frågor om fastighetsköp. Om du anser dig ha rätt till ersättning men säljaren vägrar råder jag dig att kontakta en jurist. Du kan maila till info@lawline.se alternativt ringa 08-533 300 04 för att boka tid med en av våra jurister eller diskutera prisförslag. De kan hjälpa dig vidare med tolkning av situationen samt bistå som biträde om en tvist i domstol skulle bli aktuell.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänligen,
