Om att hyresvärden kallar inneboende för olovlig andrahandsuthyrning
Hej! Min väninnas hyresvärd hotar med att säga upp hennes kontrakt då dem hävdar att hon hyrt ut lägenheten olagligt i andra hand. Saken är den att hon har haft inneboende då hon har kommit och gått pga. av familjeproblem i sitt hemland. Kan hyresvärden kräva in intyg på vilka resor hon har gjort? Jag är rädd för att de ska se det som andrahandsuthyrning då hon vid ett av tillfällena var borta i 6 månader, hennes vuxna dotter bodde dock där hela tiden. Vilka intyg är det vanligt att de kräver in?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I det här fallet blir 12 kap. jordabalken aktuell eftersom det rör sig om ett hyresförhållande.
I 12 kap. 41 § jordabalken står det att "hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden". Detta betyder att man som hyresgäst får ha inneboenden utan tillstånd, men om det i verkligheten är en "förtäckt" andrahandsuthyrning blir det problematiskt eftersom det krävs tillstånd från hyresvärden då. Om inneboendeförhållandet i detta fall har övergått till att bli mer som en olovlig andrahandsuthyrning är det som är frågan i en sådan här situation.
Enligt 12 kap. 42 § punkten 3 jordabalken är hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra om hyresgästen utan behövligt samtycke, eller tillstånd, överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe, eller upplåter lägenheten i andra hand, och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad.
Att vidta rättelse innebär antingen att din väninna flyttar tillbaka på heltid till lägenheten eller att andrahandshyresgästerna flyttar ut. Men det går även att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som då kan godkänna dessa andrahandshyresgäster och på så sätt rädda hyresrätten för din väninna, alla får då bo kvar. Ni kan läsa mer om det här.
Du skriver att din väninnas vuxna dotter bor kvar i lägenheten. För det fall att dottern står med på hyreskontraktet blir det inga problem om den andra personen som står med på kontraktet tillfälligt inte vistas där. För det fall att dottern inte står med på hyreskontraktet blir hon att anse som en inneboende, liksom den andra personen. I så fall hänger allt på din väninnas vistelse/frånvaro i lägenheten.
Om det här är att anse som inneboendesituation eller en olovlig andrahandsuthyrning är dock en svår bedömning. De frågor som man kan tänka sig aktualiseras här är t.ex. har din väninna för avsikt att bra tillfälligt komma till Sverige var sjätte månad? Har hon kvar alla sina saker i lägenheten eller är det i praktiken dottern (som själv är inneboende) som bor där och har en inneboende? Om det här besöket på sex månader inte var tänkt att bli så långt men blev det pga. omständigheter som uppkom senare? Det som är avgörande är i hur långa resorna är och hur tillfällig hennes frånvaro är.
Det kan även nämnas att förutom att säga upp hyresavtalet pga. olovlig andrahandsuthyrning äger även en hyresvärd rätten att säga upp hyresavtalet, om denne bedömer det som att din väninna har bristande behov av hyresrätten, och hyresvärden vill ställa lägenheten till förfogande för ny hyresgäst, enligt 12 kap. 46 § punkten 10 jordabalken. En uppsägning enligt 12 kap. 46 § punkten 10 jordabalken kan dock prövas av hyresnämnden. Denna tvistetyp kallas för förlängningstvist. Ni kan läsa mer om det här.
Oavsett om din väninna behöver vända sig till hyresnämnden för att få andrahandsuthyrningen godkänd eller pga. förlängningstvist råder det inom svensk rätt fri bevisföring. Det innebär att parterna får lägga fram all bevisning som de önskar inför domstol. Det är sedan upp till domstolen att fritt värdera bevisningen, så kallad fri bevisvärdering. Detta innebär att redan innan din väninna har kommit så långt som till hyresnämnden kan hon lägga fram vilka intyg/bevisning hon vill till stöd för sitt påstående om att denna lägenhet är hennes permanentbostad. T.ex. är flygbiljetter som bevisar att det har varit högst tillfälliga besök värdefulla. Exempel på annan bevisning kan vara anställningsintyg från svenska arbetsgivare i samma stad som lägenheten, lönespecifikationer från intjänad lön i den tjänsten och övrigt som kan bevisa att hennes frånvaro från lägenheten har varit av tillfällig karaktär, och att dottern och personen faktiskt då är inneboende, och inte andrahandsuthyrare. Avslutningsvis så behöver inte hyresvärden "kräva in intyg", för att hyresvärden kan säga upp kontraktet när som helst. Det är snarare upp till hyresgästen som vill bo kvar att bevisa att de förhållanden som hyresvärden lägger till grund för uppsägning är felaktiga.
Hoppas att du har fått svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
