Olovlig andrahandsuthyrning och bristande behov
Hej!
Jag har en bostadsrätt och hyresrätt. Jag bor lite i hyreslägenhet dvs om jag har behov så är jag där. I hyresrätt bor min mamma också som inneboende i mer än 2 år. Hon flyttade in när jag hade mkt jobbit i mitt liv och hjälpte mig mkt med min son. Under tiden köpte jag bostadsrätt och behöll hyresrätt.
Nu har jag fått från hyresvärd ett brev där han påstår att jag har olovligt hyrt ut lägenhet i andra hand för att min mamma visstas där tror jag och jag har inte hyrt ut till henne, hon är inneboende. Samt står det att behov av hyresrätt saknas. Kan de bestämma över mina behov. Får jag lov att ha två lägenheter? Jag har bra inkomst och inga problem att betala utgifter. Samt står det så här: Du uppmanas att säga upp dig eller flytta tillbaka inom 3 veckor annars säger hyresvärd upp min kontrakt. Får de lov att hota på detta visset? Jag har försökt få tag i honom via telefon men han svarar inte.
Jag har lämnat meddelande ggr flera. Hörde att de har hotat andra med anmälan till polisen och fängelse.
Tack så mycket i förhand
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar frågan som att du tidigare bodde i hyresrätten och att din mamma bodde där med dig men att du nu flyttat till din bostadsrätt och att din mamma bor i hyresrätten.
Rätten att låta utomstående bo i del av hyresrätt
Du bodde tidigare i hyresrätten och din mamma bodde där med dig. Du har rätt till att utan hyresvärdens samtycke låta någon utomstående bo i del av hyresrätten om det inte medför skada för hyresvärden (12 kap. 41 § jordabalken). Att exempelvis bo själv i en fyra och hyra ut två av rummen är till ingen skada för hyresvärden utan det ses som normalt slitage.
Rätten att låta utomstående bo i hyresrätten själv
När du flyttat ut till din bostadsrätt har din mamma bott själv i din hyresrätt. Frågan blir om hon då är inneboende eller om hon har fått använda lägenheten självständigt. Det beror bland annat på om hon får använda hela lägenheten och hur ofta du är där. För att någon annan ska få bo i hyresrätten själv krävs samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden (12 kap. 39-40 § jordabalken). Du har inte fått samtycke från hyresvärden och det framgår inte att du fått tillstånd från hyresnämnden. Det kan därför, om det ses som ett självständigt användande, vara olovlig andrahandsuthyrning.
Förverkande på grund av olovlig andrahandsuthyrning
Hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om hyresgästen satt någon i sitt ställe, så kallad olovlig andrahandsuthyrning har då skett (12 kap. 42 § 3 p. jordabalken). Du måste då inom de tre veckorna som hyresvärden gett antingen få din mamma att flytta ut eller söka hos hyresnämnden om att få tillstånd till andrahandsuthyrning. Annars kan hyresrätten vara förverkad.
Uppsägning på grund av bristande behov av hyresrätt
Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet vid dess utgång eller om den är på obestämd tid med några månaders uppsägningstid. Vanligtvis har du som hyresgäst rätt till förlängning, det så kallade direkta besittningsskyddet (12 kap. 46 § jordabalken). Men det finns vissa grunder som kan leda till att någon förlängning inte ska ske. I 12 kap. 46 § 10 p. jordabalken finns en generalklausul som stadgar att om det inte strider mot god sed eller är oskäligt mot hyresgästen får hyresförhållandet upphöra. I det fallet måste hyresvärden komma med ett sakligt skäl. Vidare ska hyresgästen ha ett skyddsvärt intresse. Sedan får en intresseavvägning ske. I detta fall menar hyresvärden att du har ett bristande behov av hyresrätten, den kan då exempelvis friställas till bostadsförmedlingen. Det är då ett sakligt skäl. Ditt skyddsvärda intresse ska vara kopplad till att få bo kvar. Om du har ett annat boende kan det därför vara svårt att hävda att du har ett behov av hyresrätten. Detta kan i sin tur påverka intresseavvägningen.
Slutsats
Medan du bodde varaktigt i hyresrätten var det inte olovligt att din mamma bodde där med dig. När du började bo i din bostadsrätt så kan det ha blivit en olovlig andrahandsuthyrning om din mamma fått använda lägenheten självständigt. Hyresvärden kan då säga upp hyresavtalet i förtid om din mamma inte flyttar eller du ansöker om tillstånd hos hyresnämnden. Hyresvärden kan även säga upp hyresavtalet vid dess utgång på grund av bristande behov eftersom du har en annan bostad.
Jag hoppas du har fått svar på din fråga. Om du har ytterligare funderingen är du välkommen att kontakta oss igen.
Vänligen,
