Olika överlåtelser av en bostadsrätt och dess skattekonsekvenser

2016-08-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA
Hej,Jag ska sälja/dela 50% av min bostadsrätt till min sambo och undrar hur vi bäst går tillväga. Jag köpte den för 1,56 mkr för 2 år sedan och har totalrenoverat den för ca 200.000kr. Vilket blir bästa "försäljningspriset" ur skatte synpunkt.Vi ska sen bygga om lägenheten till en etage lägenhet så det blir ett helt nytt marknadsvärde i framtiden.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Det finns tre alternativ med olika skattekonsekvenser som ni kan välja mellan och alla dessa alternativ är reglerade i inkomstskattelagen (IL).

1. Gåva:

Du kan ge bort bostadsrättsandelen helt utan ersättning så att överlåtelsen blir skattefri, 8:2 IL. Din sambo övertar då din skattemässiga situation för den andel hon har fått, 44:21 IL. Det innebär att vid en framtida försäljning ska hon använda 50 % av ditt omkostnadsbelopp för att beräkna eventuell skatt på försäljningsvinsten. Omkostandsbeloppet är anskaffningsutgifter (inköpspris) plus förbättringsutgifter där renoveringskostnader kan ingå, se 44:14 IL och 46 kap. IL för närmare definitioner på dessa begrepp. Huruvida dina renoveringskostnader ska ses som förbättringsutgifter är alltså en bedömningsfråga, 46:8-10 IL. För den resterande 50 % av bostadsrätten som du innehar ska du i din tur betala skatt vid en framtida försäljning.

Exempel:

Vid en framtida försäljning får ni 2 mkr totalt vilket innebär 1 mkr för var sin andel. Jag utgår från att renoveringskostnader godtas som förbättringsutgifter.

Sambon beskattas för 1 mkr - (50 % av 1,56 mkr och 200 000 kr) = 120 000 kr kapitalvinst.

Du beskattas för 1 mkr - (50 % av 1,56 mkr och 200 000 kr) = 120 000 kr kapitalvinst.


2. Försäljning till under marknadsvärde - blandat fång:

I skatterätten dras gränsen mellan vad som är gåva och vad som är försäljning med hänsyn till marknadsvärdet när det gäller lös egendom (inklusive bostadsrätter). Om du skulle sälja bostadsrättsandelen till ett pris under marknadsvärde så anses den understigande delen som en gåva därmed kallas för blandat fång. Du blir beskattat på försäljningssumman medan gåvodelen är skattefri. Detta beskattningssätt kallas för delningsprincipen enligt praxis. Din sambo då övertar din skattemässiga situation för gåvodelen enligt samma regler i alternativ 1 ovan.

Exempel:

Marknadsvärdet på fastigheten är 2 mkr vilket innebär 1 mkr för en 50 % andel. Du säljer dock andelen för 800 000 kr, vilket är 80 % av marknadsvärdet. Resterande 20 % anses som gåva.

Du beskattas för 800 000 - (80 % av 780 000 mkr och 100 000 kr) = 96 000 kr kapitalvinst.

Vid en framtida försäljning på hela bostadsrätten beskattas din sambo för den resterande gåvodelen på 20 %.


3. Försäljning till marknadsvärde:

Med detta alternativ beskattas du på en gång på kapitalvinsten du får för att du sålde andelen till marknadspris. Huvudregeln för beräkning av vinsten finns i 44:13 IL och är försäljningspriset minus omkostnadsbeloppet. Som jag nämnde ovan ingår förbättringsutgifter i omkostnadsbeloppet efter en bedömning.

Exempel:

Marknadsvärdet på fastigheten är 2 mkr vilket innebär 1 mkr för en 50 % andel och du säljer för 1 mkr. Du beskattas för 1 mkr - (50 % av 1,56 mkr och 200 000 kr) = 120 000 kr kapitalvinst.

Mina exempel ovan har inte tagit hänsyn till att ni kommer att ha ytterligare renoveringskostnader som kan påverka omkostnadsbeloppet. Således kan beräkningarna bli mer komplicerade ju längre fram i tiden varför det kan vara bra att sälja redan nu till marknadsvärde för att ticka av en del av beskattningen istället för att skjuta upp det. Å andra sidan kan det lika väl finnas goda skäl att överväga gåvoalternativet och vänta med beskattningen till en senare tidpunkt.

Med vänlig hälsning,

You Jung Lee Törnqvist
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll