Olika kontantinsatser vid köp av bostadsrätt
Jag och min sambo ska köpa en bostadsrätt. Vi har olika ekonomiska möjligheter och jag kommer att lägga in ca 14% i kontantinsats och min sambo ca 86%. Om vi väljer att sedan gå isär och säljer vår lägenhet, hur fördelas då en ev vinst? Hur ska man räkna på det? Vad är vanligast? Har jag rätt till 50% av vinsten eller ska vi räkna på någon typ av procentsats så det blir rättvist?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer i din fråga utgå från att ni kommer ha ett gemensamt lån på denna bostadsrätt eftersom ni båda ska bo där. Jag kommer även utgå från att ni säljer med vinst om ni nu separerar.
Generellt om bodelning och samboegendom:
Eftersom denna fråga handlar om samboegendom blir sambolagen bli tillämplig (nedan förkortad SamboL; se https://lagen.nu/2003:376). I denna lag stadgas att en bodelning mellan samborna ska ske vid en separation om någon av dessa begär det enligt 8 § 1 st SamboL (se https://lagen.nu/2003:376#P8S1), detta måste ske inom ett år från dess att samboförhållandet upphörde enligt 8 § 2 st SamboL (se https://lagen.nu/2003:376#P8S2). Vid en bodelning ska endast samboegendom räknas in enligt 12 § SamboL (se https://lagen.nu/2003:376#P12S1). Vad som utgör samboegendom är bland annat sambors gemensamma bostad enligt 3 § SamboL (se https://lagen.nu/2003:376#P3S1). Om en bostadsrätt har köpts för att användas gemensamt är det således samboegendom och vid en ev. framtida bodelning ska värdet/vinsten på denna bostadsrätt som huvudregeln delas lika mellan samborna efter det att skulderna som är kopplade till denna är avräknade enligt 14 § SamboL (se https://lagen.nu/2003:376#P14S1). Slutsatsen blir då att sambolagen inte tar hänsyn till om en sambo har gjort en större kontantinsats eftersom bostadens värde ska delas lika vid en bodelning, alltså en delning där varje sambo erhåller, efter en försäljning, 50 % netto efter ev. lån/skulder är avräknade. Enligt 9 § 1 st SamboL kan samborna emellertid avtala att en bodelning inte ska ske eller att viss egendom inte ska ingå (se https://lagen.nu/2003:376#P9S1). Detta samboavtal ska upprättas skriftligen och undertecknas av båda samborna. Notera att detta inte behöver registreras till någon myndighet.
Ditt fall:
1. Skuldebrev med ett samboavtal:
Enligt det ovan skrivna kommer din sambo att förlora på en bodelning eftersom sambolagen inte tar hänsyn till kontantinsatsen. För att komma runt detta kan ni skriva ett skuldebrev som fastslår att du är skyldig din sambo för insatsen så ni kommer betala lika mycket för denna i slutändan. Detta skuldebrev måste emellertid kompletteras med ett samboavtal, alltså ett avtal att sambolagen inte ska gälla för bostadsrätten. Anledningen till detta är att du annars kan räkna av denna skuld till din sambo innan en bodelning sker enligt 13 § SamboL (se https://lagen.nu/2003:376#P13S1). Om ni exempel har ett gemensamt lån på 400 000 och du har en skuld för insatsen på 100 000 kr så kan du dra av både för din del av lånet och skulden till din sambo medan din sambo bara kan dra av för sin del av lånet. Slutsatsen blir att utan ett samboavtal kommer du erhålla mer av vinsten. Med ett samboavtal och ett skuldebrev kommer utfallet istället bli att samborna erhålla lika stor del av vinsten eftersom du är skyldig för kontantinsatsen och ni båda äger lägenheten.
2. Äga olika stora andelar med ett samboavtal:
Ett alternativ till ett skuldebrev är att ni äger olika delar av bostadsrätten och dessa andelar kan exempel spegla hur många procent som ni lagt in som kontantinsats. I detta fall kommer du således äga 14 % och din sambo 86 %. Detta ska skrivas in i köpekontraktet när ni köper bostadsrätten. Nackdelen med detta alternativ är att du endast kommer erhålla 14 % av vinsten även om ni har gemensamma lån och amorterar tillsammans. Notera att även här måste ett samboavtal skrivas, annars kommer vinsten delas lika mellan er enligt sambolagen (se ovan).
Sammanfattning:
Det vanligaste sättet att reglera fördelning av vinst vid olika kontantinsatser är att skriva ett samboavtal för att undvika sambolagens regler om likadelning. Endast ett samboavtal är dock inte tillräckligt utan det finns kompletterande alternativ till detta avtal som jag redovisat ovan. Om ni har ett gemensamt lån skulle jag anse att alternativ 1 är att föredra då det som sker är att du blir skyldig din sambo för kontantinsatsen, i övrigt äger ni lägenheten tillsammans och delar lika på vinsten vid en ev. upplösning av förhållandet.
Om ni väljer alternativ 2 kan det vara bra att tänka på hur ni väljer att med finansiering av lån. Om ni amorterar lika mycket kan det bli orättvist då du endast kommer äga 14 % av lägenheten och således få ut 14 % av vinsten vid en försäljning.
Vi på lawline hjälper sambos att skriva samboavtal och skuldebrev, vänligen se länkarna nedan:
Med vänliga hälsningar
