Olika frågor kring andrahandsuthyrning av hyresrätt

Question

Hej, jag är hyresvärd o har hyrt ut en lgh till en kvinna, hon har sedan 4 år tillbaka hyrt ut lgh i andra hand. Hon vill nu ha tillbaks lägenheten, 2:a handshyresgästen vägrar att flytta ut och ärendet har gått till hyresnämnden. Hyresnämnden menar att 2:a handshyresgästen har besittningsskydd och vill då ha bevis från 1:a handshyresgästen som styrker att hon har större behov av lgh än vad 2:a h- hyresgästen har.

1:a h- hyresgästen har inte för avsikt att bo där permanent utan bara använda den som övernattningslägenhet, pga oregelbundna arbetstider.

1:a h- hyresgästen har sagt till mig att får hon inte tillbaks sin lgh tänker hon säga upp kontraktet med mig , kan hon det och vad händer då sen? Jag har sagt till henne att ev skador på lgh får hon betala. Lägenheten var nyrenoverad för 4 år sedan.

2 :a h- hyresgästen missköter lägenheten till viss del samt är störande mot andra hyresgäster, detta har jag påtalat till 1:a h-hyresgästen. Jag som hyresvärd är inte beredd att ge 2 :a h - hyresgästen ett 1:a h-handskontrakt.

Vad anser ni är rimligt för 1:a h- hyresgästen att på nytt framföra till hyresnämnden för att få tillbaka sin lägenhet på ovan nämnda grunder ?

Vad har jag som hyresvärd för rättigheter att avhysa 2:a h - hyresgästen ifall denne får rätt i hyresnämnden?

Om jag förstått lagen rätt kan inte en 2:a h - hyresgäst / automatik få ett 1:a h - kontrakt .

Answer 1

Hej!

Tack för att du ställer din fråga till Lawline.

Andrahandshyresgäster kan få ett så kallade besittningsskydd efter två år, och detta regleras i jordabalken (JB) (1970:994) kap. 12 § 45 punkt 1, se här. Detta besittningsskydd har alltså andrahandshyresgästen erhållit då de bott i lägenheten i över två år och om andrahandsuthyrning skett med tillstånd från hyresvärden (fastighetsägaren). Besittningsskyddet för andrahandshyresgäster är dock relativt svagt då det endast gäller gentemot deras hyresvärd, det vill säga förstahandshyresgästen. Detta eftersom andrahandshyresgäster inte har något avtalsförhållande gentemot hyresvärden (fastighetsägaren). En andrahandshyresgäst har aldrig besittningsrätt i förhållande till hyresvärden och har aldrig rätten till förstahandskontraktet mot värdens vilja. Om förstahandshyresgästen blir uppsagd på grund av otillåten andrahandsuthyrning måste alltså andrahandshyresgästen flytta. Andrahandshyresgästen har alltså inte rätt att ta över ett förstahandskontrakt. Detta är bara möjligt när förstahandshyresgästens avtal har upphört och fastighetsägaren själv väljer att upprätta hyreskontrakt med den som hyrt lägenheten i andra hand.

Förstahandshyresgästen kan därför inte säga upp kontraktet med andrahandshyresgästen hursomhelst utan att andrahandshyresgästen åsidosatt vissa förpliktelser.

Besittningsbrytande grunder för uppsägning av hyresrätt enligt 12 kap 46 § JB är:

hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid, hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört, hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

De punkter som är relevanta är för förstahandshyresgästen är främst den 10 punkten. Förstahandshyresgästen bör dock anlita en jurist eftersom hon redan verkar ha ett pågående ärende i hyresnämnden. Eftersom förstahandshyresgästen har sagt att hon använder bostaden som övernattningsbostad och andrahandshyresgästen har den som permanent bostad gör hyresnämnden en intresseavvägning av vem som har störst behov av lägenheten när de fattar beslut om andrahandshyresgästen ska ha rätt till förlängning gentemot sin hyresvärd (förstahandshyresgästen). Det är svårt att säga vad hon bör framföra i hyresnämnden om hon redan har uppgett vissa uppgifter där. Hon bör anlita en jurist.

Om andrahandshyresgästen är störande på så viss att det är till men för andra hyresgäster kan det även vara grund för förverkande av kontraktet (mellan förstahands hyresgästen och andrahandshyresgästen eller mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen) under vissa förutsättningar bland annat att hyresgästen ska ha getts tillfälle att rätta sig enligt 12 kap 42 § 6 p. JB. Socialnämnden ska underrättas om en hyresrätt förverkas på grund av störning. Enligt 12 kap 25 § är en hyresgäst skyldig att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadlig för hälsan eller försämra bostadsmiljön på ett sätt som man inte ska behöva tåla. Vad som utgör en "störning" är den allmänna uppfattningen om vilka störningar som ska kunna tålas. Utgångspunkten är alltså allmänhetens uppfattning.

Eftersom du har kontrakt med förstahandshyresgästen ansvara hon gentemot dig som hyresvärd för eventuella skador på hyreslägenheten, förutsatt att skadorna inte enbart beror på normalt slitage och avsett om det är hon eller andrahandshyresgästen som orsakat dem. Hon kan sedan rikta krav mot andrahandshyresgästen för att få ersättning för skadorna. Du kan även göra gällande störning gentemot förstahandshyresgästen och hyresrätten kan förverkas på den grunden med om inte rättelse vidtas.

Om förstahandshyresgästen har hyrt ut i andrahand utan tillstånd från dig (hyresvärden) är det grund för att förverka hennes kontrakt enligt 12 kap 41 § och 42 § 7 p. och 42 § 3 st. JB. Om hon inte vidtar rättelse utan dröjsmål efter anmaning från hyresvärden. Därefter kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten för att avhysa de som olovligen uppehåller sig i lägenheten. Detta är en stark grund för förverkande av förstahandshyresgästens kontrakt. Det finns en tidsfrist på två månader inom vilken hyresvärden ska anmoda hyresgästen att vidta rättelse vid otillåten andrahandsuthyrning från det att hyresvärden fick vetskap om otillåten andrahandsuthyrning enligt 12 kap 43 § JB.

Om förstahandshyresgästen säger upp bostaden gentemot dig så har hon tre månaders uppsägningstid därefter upphör kontraktet. Hon kan då bli skadeståndsskyldig gentemot andrahandshyresgästen beroende på hur deras avtal är strukturerat och om hon inte säger upp dem i tid. Eftersom du inte har något kontrakt med andrahandshyresgästen och om de utan grund uppehåller sig i lägenheten efter att förstahandshyresgästens uppsägningstid är slut, kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten och ansöka om handräckning/avhysning.

Om du behöver mer hjälp i detta ärende rekommenderar jag att du anlitar en jurist. Om du vill anlita en av våra jurister eller har någon fråga rörande mitt svar kan du mejla mig, [e-mail].

Vänligen,