Ogiltigförklaring av fastighetsöverlåtelse vid psykisk sjukdom

Question

Hej

Jag har en pappa som äger en skogsfastighet, år 2000 fick han en anoxisk hjärnskada och klarar sig inte utan assistenter, han har inget närminne, dåligt kognitiva förmågor osv dvs kan ej ta hand om sig själv och jag är hans kontakt person för hans assistans bolag.

Min Mamma är dement och måste få hjälp med att ta mediciner men kan fortfarande bo själv.

I och med min mammas och pappas handikapp går mycket kraft att se till att de har det bra. Vilket jag och min brors fru gör mesta delen av.

Nu har min bror tagit hälp av en advokat som bor granne och sett till att mamma och pappa skrivit över fastigheten på sig själv och hans fru. Detta skedde för ett år sedan utan att diskutera med mig.

Han säger att han gjorde detta för att han var rädd att jag, när föräldrarna gått bort, kommer att kräva försäljning till högst bjudande.. vilket jag aldrig sagt, plus diskutera arv så har tidigt inte känns bra..Min bror säger att han gjort en värdering och skall skriva in att han är skyldig x kr till mammas o pappas dödsbo antar jag

När jag fick reda på detta trodde jag inte att det var sant, jag argare än jag någonsin kommer ihåg att jag varit, skällde ut min bror och hans fru. Jag har krävt att få värderings papper, skuldsedel mm..

Vad säger lagen om detta, känns som bedrägeri eller är jag helt rättlös..? Advokaten som hjälpt dem med detta har han inget ansvar eller kan han hävda godtro? Vilket är märkligt då han är granne med mamma känner mycket väl till deras situation.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag kommer inledningsvis redogöra för de allmänna kraven för överlåtelse av fast egendom och därefter utreda möjligheterna att få denna ogitigförklarad. Din fråga aktualiserar jordabalken, lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av psykisk störning, lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL) samt brottsbalken.

Jordabalken- ogiltighet på grund av formkraven

Fastighetsköp omfattas av ett starkt formkrav enligt 4 kap. 1 § Jordabalken (JB) och lagen uppställer krav på:

• Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpare• Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avser• En överlåtelseförklaring

Om ett av dessa kriterier inte uppfylls är köpet ogiltigt enligt 4 kap. 1§ 3 st JB.

Utifrån omständigheterna i frågan tycks inget tyda på att överlåtelsen är ogiltigt på grund av formkraven. Möjligen kan denna angripas om inte något vederlag utgår för fastigheten, men detta torde inte vara aktuellt då du beskriver att de avser upprätta ett skuldebrev.

Avtalslagen- Ocker

Av 31 § AvtL framgår att "har någon begagnat sig av (…) oförstånd, lättsinne eller beroende ställning till att taga eller betinga sig förmåner, vilka stå i uppenbart missförhållande till det vederlag, som må hava blivit erlagt eller utfäst, eller för vilka något vederlag icke skall utgå, vare rättshandling, som sålunda tillkommit, icke gällande mot den förfördelade". Bestämmelsen tar sikte på fall där det är ett uppenbart missförhållande mellan förmånen för motparten och det vederlag som utbetalats eller utlovats. Vid det fall att dina föräldrar inte erhåller något skuldebrev eller annat vederlag för fastigheten eller om denna är betydligt lägre marknadsvärdet för denna, kan det med hänsyn till dina föräldrars situation vara fråga om ocker.

Ogiltighet på grund av påverkan av en psykisk störning

1924 års lag är tillämplig när någon med permanent eller temporär medicinskt påvisbar sjukdom slutit avtal. Följden är att avtalet blir ogiltigt och som utgångspunkt ska köpet återgå. Här ska emellertid nämnas att bevisbördan åligger dem, vilket med fördel bör kunna påvisas genom exempelvis intyg från en läkare. De måste även visa att störningen hade avgörande inverkan på handlandet vid avtalsslutet.

Brottsbalken- Bedrägeri

Bedrägeri stadgas i 9 kap. 1 § Brottsbalken och fordrar att gärningsmannen vilseleder sitt offer till en disposition vilken innebär en omedelbar förmögenhetsöverföring. Det skall därutöver föreligga adekvat kausalitet mellan vilseledandet och dispositionen. Om det kan påvisas att din bror och hans fru uppsåtligen vilselett dina föräldrar genom felaktigt preciserade uppgifter kan de polisanmälas och åtalas för bedrägeri. Observera dock att brottet är förenat med fängelse upp till två år.

Slutsats och rekommendation

Jag förstår din frustration och att det kan vara väldigt känsligt just eftersom de är din familj. Såsom jag emellertid redogjort för ovan finns flera alternativ för att försöka få överlåtelsen ogiltigförklarad som inte inbegriper en polisanmälan. I första hand föreslår jag att du tar kontakt med dem och diskuterar överlåtelsen mot bakgrund av ovanstående punkter. Skulle en sådan diskussion inte utmynna i någon lösning ska lämpligen en stämningsansökan göras till tingsrätten. Jag råder isåfall att vända dig till en jurist- eller advokatbyrå för praktisk rådgivning. Annars finner du information om hur en stämningsansökan görs här.

Vänligen,