Nyttjanderätt till anläggning på annans fastighet - Vad gäller?
Fråga om nyttjanderätt – att ta vatten från grannens brunn: Sedan mitten av 1940-talet har först min svärfar och sedan vi tagit vårt dricksvatten från brunnen, som nu ligger på grannens mark. Ursprungligen låg den på samfälld mark. Först vid avstyckningen av tomter runt husen hamnade brunnen på grannens mark. Sedan vi tog över vårt hus har vi skött det mesta av underhållet av brunnen, skaffat reservdelar och delat på kostnader för reparationer. Vi har också "stängt" brunnen för vintern och öppnat upp den för sommarsäsongen. Vid ett tillfälle har vi tömt och rengjort brunnen. Grannen har gjort en investering, då hon fick en ny pump i födelsedagspresent. Vi använder brunnen ca 4 månader per år medan grannen med familj nyttjar den ca max. 2 månader per år. Nyligen föreslog vi att vi borde upprätta ett servitut oss emellan. Efter att först varit villig sade sedan grannen nej. Har vi ändå juridiskt sett rätt att fortsatt ta vatten från brunnen? Kan detta dokumenteras utan formellt servitut? Officialservitut? Utan grannens medgivande?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL), jordabalken (JB) och lagen om införande av nya jordabalken (JP). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis kan följande anföras.
Allmänna hållpunkter
Såvitt jag kan bedöma föreligger i dagsläget en sedvanlig och formlös nyttjanderätt, vilken ger dig rätt ta vatten från brunnen på grannfastigheten. Avtalet är dock inte manifesterat i skrift utan verkar mer ha uppstått konkludent, dvs. underförstått eller genom parternas (era) ageranden. Möjligen hade din svärfar en muntlig överenskommelse från början, men det ursprungliga avtalsinnehållet torde bli synnerligen svårt att kunna fastställa idag. Istället har sannolikt villkoren för din nyttjanderätt justerats, upparbetats på nytt och preciserats över tid och fram till den nu gällande tågordningen. Inträffade omständigheter efter ett avtalsslut kan nämligen få viss bäring på den rättsliga bedömningen. Under förutsättning att parterna efter avtalsslutet (eller innan för den delen) har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan detta ofta jämställas med en justering av ett tidigare avtal eller ingående av ett nytt avtal och då som sagt genom ett konkludent handlande. Någon tvist verkar inte föreligga i det här fallet. Tvärtom synes konsensus råda mellan dig och ägaren till grannfastigheten beträffande bruket av brunnen varför du, som svar på din första fråga, tämligen problemfritt bör kunna fortsätta att ta vatten från denna och detta alldeles oaktat frågan om bildandet av ett eventuellt servitut.
Avtalsservitut, vad gäller?
När det sedan gäller din önskan om att grannen ska upplåta ett servitut på sin fastighet till förmån för dig kan följande sägas. Ett servitut gäller vanligtvis obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten, vilket i förevarande fall skulle bli din granne). En sådan rättighet följer också med vid en äganderättsövergång, dvs. servitut kommer att gälla mot en ny ägare om din granne skulle sälja fastigheten, vilket däremot inte är fallet vid en formlös nyttjanderätt likt den du besitter i dagsläget. Det nyss sagda, alltså tanken på en permanent belastning, kanske är förklaring till grannens negativa inställning. Oavsett vilket är bildandet av servitutet för dig sannolikt både viktigt och värdehöjande.
I 14 kap. 1 § 1 st. JB anges att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren (du) av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende. Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Men brukligt är naturligtvis att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen.
En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har inte verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB. Och ett sådant muntligt servitut följer som sagt inte heller automatiskt med en fastighet vid en överlåtelse, vilket innebär att den tjänande fastighetens ägare inte har någon skyldighet att avtala om nya servitut. Men före tillkomsten av den nuvarande jordabalken (som är från 1970) kunde servitut upplåtas muntligt och sådana kan till dags dato fortfarande göras gällande, 34 § JP. Det ska även påpekas att det förhållande att muntliga servitut inte kan skrivas in i fastighetsregistret hos Lantmäteriet på grund av det nuvarande formkravet inte påverkar ett äldre servitutsavtals civilrättsliga giltighet, vilket stöds av rättspraxis på fastighetsrättens område, se bl.a. hovrättsfallet RH 2003:13.
Det sistnämnda tog jag endast upp som en ren serviceåtgärd. För om din svärfar från början hade ett muntligt upplåtet servitut på den aktuella marken bör det fortfarande äga giltighet. I praktiken kan dock av förklarliga skäl och föga förvånande vissa grannlaga bevissvårigheter uppstå. Men den materiella rätten, dvs. den juridisk-tekniska biten, är enligt min mening otvetydig. Som svar på din andra fråga kan i vart fall konstateras att ett avtalsservitut sluts på frivillig väg varför din grannes goda vilja krävs. Detsamma gäller den nu gällande nyttjanderätten som även den kan dokumenteras, men bara om din granne ställer upp på detta vill säga.
Officialservitut, vad gäller?
Som svar på din sista fråga kan sägas att bilandet av ett officialservitut sker genom lantmätarens försorg och är en typ av servitut som upplåts tvångsmässigt och genom ett myndighetsbeslut (en fastighetsreglering). Det kan alltså ske utan grannens medgivande. Men det ska samtidigt noteras att detta är en tämligen ingripande åtgärd i äganderätten. I 7 kap. 1 § 1 st. FBL stadgas därför att servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning och vid detta bedömande ska hänsyn inte tas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse. Vidare anges i det nyss nämnda lagrummets andra stycke att utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får inte heller bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Att det inte får tidsbegränsas är naturligtvis en stor fördel för dig. Dock får bestämmas att servitut ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges. Kort sammanfattat gäller att tagandet av vattnet från grannbrunnen ska vara av väsentlig betydelse för bruket av din fastighet. I kravet på väsentlighet ligger att behovet som servitutet ska tillgodose inte kan lösas på annat lämpligt sätt.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskaper om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på onsdag den 5/1 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
