FrågaFASTIGHETSRÄTTÖvrigt31/08/2018

Nyproduktion bostadsrätt och avvikelse från prospekt

Hej, jag och min fru har bokat en nyproducerad lgh i ett parhus. Och har skrivit förhandsavtal och har betalt in 10% av köpesumman. Efter att vi tittat på prospektet med 3D bilder samt lite ritningar så fastnade vi för boendet. Speciellt för att den skulle ha stora panoramafönster på framsida. Nu när dom släppt lite bilder från byggandet av parhusen så skiljer sig utseendet på panoramafönstren från prospektet mot dom verkliga bilderna. Samt att det känns som man blivit lurad av att vi trodde att timmerväggarna invändigt skulle vara målade. Precis som vissa bilder visade. Men nu är det ett tillval. Hur mycket får det avvika från 3D bilder i ett prospekt till verkligheten. För vi fastnade för hur ritat huset. Nu tror jag att kommer bli väldigt fint ändå, men jag undrar om har några rättigheter vid en sådan här avvikelse. Sen förstår jag att alla detaljer som lampor och viss inredning inte stämmer överens med verkligheten. Även arkitekten som ritat huset, måste haft en vision hur det skulle bli.

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Förhandsavtal är bindande avtal mellan parterna. Reglerna om förhandsavtal och vad de ska innehålla finns i 5 kap bostadsrättslagen (BrL). Den här typen av avtal är ett avtal med formkrav vilket innebär att om någon av uppgifterna saknas blir hela avtalet ogiltigt. Vilka punkter som måste finnas med i avtalet återfinns i 5 kap 3 § BrL, regeln om att avtalet blir ogiltigt finns i samma kapitel men i 4 §. Det kan även i vissa fall vara möjligt att frånträda förhandsavtal men då kan du förlora handpenningen och riskerar att bli skadeståndsskyldig. Dina möjligheter att frånträda avtalet kräver juridisk utredning av ditt avtal.

Konsumentskyddet är förhållandevis svagt vid köp av bostadsrätt i nyproduktion jämfört med köp av bostadsrätt från en bostadsrättsinnehavare. Detta beror på att lagstiftaren ser köp av nyproduktion som spekulation i optionsavtal. Det finns en utredning om att stärka skyddet för köpare av nyproduktion i lag men i dagsläget har inget skett eftersom ärendet är på remiss. (se SOU 2017:31)

Fel vid nyproduktion och prospektet

Vid fel i nyproduktion kan du antingen stödja dig på felreglerna i bostadsrättslagen eller enligt avtalsrättsliga regler. Köplagen gäller inte i dessa situationer. I ditt fall är det efter vad du beskrivit mest lämpligt att se till avtalet.

När det gäller nyproduktion ska lägenheten vara så som den beskrivits i prospektet, vad gäller storlek, skick och utseende. Båda parterna ska följa vad som har avtalats. Om lägenheten avviker på något väsentligt sätt har man rätt till kompensation eller prisavdrag.

Det svåra blir att visa att utseendet på panoramafönstren avviker väsentligt från det som avtalats, något som kan bero på argumentationen som förs och vad som avtalats. Vad som är väsentligt fel i ert fall kan framgå ur det standardavtal som ert nyproduktionsavtal hänvisar till, det kan till exempel röra sig om både felet i sig och vilken skada som uppkommit eller som kan befaras uppkomma ur felet. Fel som medför stora kostnader är enligt kommentaren till ABT normalt väsentliga. Det bör vara fråga om ett fel som påverkar beställarens möjlighet att använda en byggnad för avsett ändamål eller som påverkar dess goda bestånd. Felet ska också innebära en påtaglig olägenhet för att entreprenören ska vara ansvarig.

Det är svårt att göra mindre kosmetiska fel gällande, t.ex. färg på väggen och lampor. Byggherren/ interimsstyrelsen, kan tyvärr göra ganska omfattande förändringar under byggets gång. Fullt tillåtet. Panoramafönster är jag osäker på om du utgör något fel eftersom jag inte kan hitta någon praxis som passar in. Jag är tveksam till att fönstren utgör väsentliga fel men det beror på vad som avtalats. Om det i avtalet står detaljer om panoramafönstrens utformning eller om ni diskuterat dem mycket vid kontraktsskrivningen kan det vara möjligt att de kan ses som fel, särskilt om deras utformning väsentligt påverkar värdet på lägenheten.

Jag vill uppmärksamma er på att det viktigt att påpeka eventuella fel vid besiktningen för att kunna göra felen gällande mot avtalsparten. Dolda fel kan tas upp när de upptäcks.

Rekommendation

I första hand kan du vända dig till din motpart och begära prisavdrag/kompensation eller att fönstren och annat åtgärdas i enlighet med vad som avtalats.

Ni bör granska ert förhandsavtal och kontrollera att det uppfyller lagens formkrav och se om det står något särskilt om fel/ansvar för del och om tvistlösning. Nyproduktionsavtal följer ofta olika standardavtal inom entreprenadrätt t.ex. ABS 94 och ABT 06 m.fl. men jag kan inte uttala mig mer om detta utan att ha granskat ert avtal. Om ni inte kan enas med motparten rekommenderar jag att ni anlitar en jurist. Om ni har någon följdfråga eller vill boka tid med en av våra jurister kan ni mejla jessica.konduk@lawline.se eller boka tid via hemsidan.

Vänligen,

Jessica KondukRådgivare