När ska min fastighetsförsäljning deklareras om delbetalningarna har skett under olika beskattningsår?
Hej! Jag har sålt en fastighet. 2021 betalades handpenningen med avdrag för mäklararvode och 2022 slutlikviden. När deklareras vad? Det är en stor summa.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är inkomstskattelagen (IL). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men redan nu kan följande anföras.
Allmänna hållpunkter
I förevarande fall är det fråga om en inkomst som ska hänföras till inkomstslaget kapital. Till nyss nämnda inkomstslag räknas nämligen såväl inkomster som utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder samt i form av kapitalvinster och kapitalförluster, 41 kap. 1 § 1 st. IL. När det gäller kapitalinkomster specificeras detta ytterligare i 42 kap. 1 § st. IL vari det sägs att ränteinkomster, utdelningar, inkomster vid uthyrning av privatbostäder och alla andra inkomster på grund av innehav av tillgångar samt kapitalvinster ska tas upp som intäkt, om inte något annat anges i detta kapitel eller i 8 kap.
Beräkningen av kapitalvinsten - Vad gäller?
Huruvida det rör sig om en privatbostadsfastighet eller näringsfastighet går inte att utläsa av din ärendebeskrivning. Men utgångspunkten nedan kommer att bli att försäljningen avser en privatbostadsfastighet.
Enligt 44 kap. 13 § IL ska kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången eller för den utfärdade förpliktelsen minskad med utgifterna för avyttringen eller utfärdandet (typiskt sett eventuella mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbelopp avses generellt, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (s.k. anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (s.k. förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § 1 st. IL. Gällande privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter utgifter för förbättrande reparationer och underhåll. Här avses reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet, 45 kap. 12 § IL. Avgörande för om utgifterna ska få tas med när kapitalvinsten beräknas är således utgifternas värdeökande karaktär. Notera också att kapitalvinster, kanske föga förvånande, beräknas med hänsyn till hela ersättningen för den avyttrade tillgången även om denna skulle utgå med flera skilda delbetalningar.
Beskattningstidpunkten - Vad gäller?
Som huvudregel gäller den s.k. kontantprincipen, vilken innebär att inkomsten ska tas upp då betalningen erhålls. Kontantprincipen kommer till uttryck i 41 kap. 8 § IL och där anges att inkomster ska tas upp som intäkt det beskattningsår de kan disponeras. Men för kapitalvinster gäller dock en särskild tågordning. Enligt 44 kap. 26 § IL ska kapitalvinster tas upp som intäkt det beskattningsår då tillgången avyttras, vilket betyder att beskattning sker alldeles oavsett när betalningen äger rum. Och som avyttringsdag betraktas den dag då rättsligt bindande avtal om överlåtelse har kommit till stånd.
I ditt fall innebär ovanstående att den civilrättsliga (fastighetsrättsliga) regleringen i jordabalken (JB) behöver studeras för att kunna avgöra när bundenheten för parterna inträder i samband med köp av fast egendom, dvs. en fastighet.
Avtal om köp av fast egendom är ett s.k. formalavtal, vilket innebär att vissa formkrav måste vara uppfyllda för att överlåtelsen ska bli giltig och dessa följer av 4 kap. 1 § 1 st. JB. I den nyss nämnda bestämmelsen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Med andra ord krävs för avtalets giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset och 3. En av säljaren gjord överlåtelseförklaring.
Ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling ska utformas vid överlåtelse av fast egendom. Men adress och fastighetsbeteckning bör naturligtvis också finnas med. Därutöver är det brukligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inte något lagstadgat krav. Men de tre förstnämnda villkoren krävs däremot för att överlåtelsen ska vara giltig och när så sker fullbordas äganderättsövergången.
Märk väl att köpeavtalet inte blir bindande förrän båda parter skrivit under avtalet. Detta betyder att om endast du skulle ha undertecknat handlingarna är det varken bindande för dig eller köparen och bägge kan då faktiskt frånträda avtalet när som helst. Enligt den s.k. ömsesidighetsprincipen uppstår bundenhet först när båda har undertecknat köpeavtalet. Vanligtvis undertecknas den här typen av avtal vid ett och samma tillfälle. Men notera att Högsta domstolen (HD) har uttalat följande. Om avtalet skrivs på vid olika tillfällen kommer ett rättsligt bindande avtal att komma till stånd först när den först undertecknande parten fått del av köpehandlingen som är påskriven av den sist undertecknande parten. Personen som skriver på sist måste alltså utge sin rättshandling. HD har också gjort klart att formkravet är uppfyllt om den sist undertecknade parten utgivit avtalet till någon annan fristående person hos vilken motparten kan inhämta upplysningar om att köpet är avslutat. En "annan fristående person" torde närmast bli en fastighetsmäklare medan ett juridiskt ombud bör vara utesluten från att kunna agera fristående person. Se avgörandet NJA 2012 s. 1095.
Sammanfattningsvis kan sägas att dagen för köpekontraktet utgör förvärvsdagen och att andra omständigheter helt saknar betydelse, vilket har bekräftats av Högsta förvaltningsdomstolen (HFD), se avgörandet RÅ 80 1:82 i vilket köpebrev utställdes och tillträdet skedde mer än 11 år efter förvärvsdagen, dvs. dagen för parternas påskrifter, vilket inte hade någon betydelse för beskattningstidpunkten. Jfr även domstolens uttalanden i RÅ 1989 ref. 116. Om köpekontraktet skrevs på av både dig och köparen innan handpenningen erlades, vilket jag misstänker är fallet, och i övrigt uppfyller formkraven i jordabalken, kommer försäljningen och den uppkomna kapitalvinsten hänföras till beskattningsåret 2021, vilket i så fall innebär, som svar på din fråga, att hela fastighetsaffären ska deklareras nu i vår.
Hur mycket skatt ska betalas?
Andra skattesatser gäller för vinster som uppstår vid försäljning av fastigheter, även om det totala överskottet i inkomstslaget kapital beskattas med 30 % statlig inkomstskatt, 65 kap. 7 § IL. Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).
Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av din fastighet uppgår till 1 000 000 kr kommer du bara behöva ta upp 733 333 kr, vilket betyder att du inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten i kronor räknat blir i det här exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). För fastigheter gäller således ett avsteg från principen att hela kapitalvinsten ska vara skattepliktig.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område (förutom vid arbetsrättsliga tvister) och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa. HFD styr rättspraxis på förvaltningsrättens (och skatterättens) område och är därför den yttersta uttolkaren av den typen av lagstiftning. Och genom sina avgöranden skapar HFD också prejudikat, vilka övriga domstolar i det här domstolsslaget (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. HFD hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar har refererat som börjar på "RÅ".
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver man vända sig till en skatterättslig byrå
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på tisdag den 22 kl. 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
