När kan man vräka en hyresgäst p.g.a. störningar?
Vad krävs för att jag skall kunna vräka en hyresgäst pga att grannar blir störda trots tillsägelser
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du är hyresvärd och att någon som är hyresgäst till dig utsätter grannar för störningar trots flera tillsägelser och att du nu undrar hur du kan göra dig av med hyresgästen. Det framgår inte i din fråga om det är du som hyresvärd som har gjort tillsägelserna till hyresgästen eller om det är grannar som har gjort det. I mitt svar utgår jag ifrån att det är du som har gjort tillsägelserna. Jag förstår att tillsägelserna inte har burit någon frukt och att störningarna har fortsatt. Din fråga är hyresrättslig och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB).
Hyresgästens hyresrätt kan förverkas vid störningar
En hyresgäst har en plikt att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (12 kap. 25 § 1 st. JB). Som lagtexten antyder måste måste hyresvärd och grannar kunna tåla vissa störningar, exempelvis det ljud som orsakas av att en hyresgäst har lekande barn i lägenheten eller anordnar en social tillställning. Störningar som inte skäligen bör tålas är exempelvis då skrik, höga dunsar eller ohygieniska lukter kommer från lägenheten.
Om en hyresgäst utsätter omgivningen för störningar kan hyresgästens hyresrätt under vissa förutsättningar förverkas, vilket innebär att hyresvärden kan säga upp hyresgästen utan hänsyn till uppsägningstid (12 kap. 42 § 1 st. 9 p. JB som hänvisar till 12 kap. 25 § JB).
Vid störningar skiljer man mellan "vanliga" störningar och störningar av särskild allvarlig art med hänsyn till deras art eller omfattning. Är det fråga om störningar som är "vanliga" och inte är särskilt allvarliga, kan hyresrätten inte förverkas om hyresvärden inte har sagt till hyresgästen att upphöra med störningarna samt underrättat socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Rättar hyresgästen sitt beteende och upphör med störningarna kan hyresrätten inte förverkas. Om störningarna trots tillsägelse inte upphör, kan hyresrätten förverkas (12 kap. 43 § 1 st. JB).
Är det i stället fråga om särskilt allvarliga störningar förverkas hyresrätten även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts och underrättelse till socialnämnden inte har gjorts. Då ska dock en kopia av uppsägningen ändå skickas till socialnämnden.(12 kap. 42 § 4 st. JB). Vid allvarliga störningar förverkas hyresrätten även om hyresgästen upphör med det störande beteendet (12 kap. 43 § 1 st. JB). Exempel på särskilt allvarliga störningar i boendet utgörs av sådana fall när en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten (se t.ex. rättsfallet RH 2006:72).
Hur du bör gå till väga i ditt fall
I ditt fall måste du till en början avgöra om störningarna i sådan grad försämrar grannarnas hälsa eller bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Eftersom det i din fråga inte framgår vad för typ av störningar det är fråga om eller i vilken omfattning eller frekvens dessa förekommer, är det svårt för mig att avgöra om störningarna uppfyller rekvisitet i 12 kap. 25 § JB. Bedömningen av om en störning skäligen bör tålas görs med utgångspunkt i vad som enligt den allmänna uppfattningen ska behöva tålas. Någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt kan inte tas, exempelvis grannar som måste sova en viss tid eller som inte klarar av vissa lukter.
Kommer du fram till att störningarna är av sådan art att de enligt den allmänna uppfattningen inte bör tålas, borde du bedöma om störningarna är "vanliga" eller av särskild allvarlig art enligt hur jag har beskrivit de två typerna ovan. Det som inte är allvarliga störningar är "vanliga" störningar.
Bedömer du att det är fråga om "vanliga" störningar återstår endast, om du inte redan har gjort det, att du underrättar socialnämnden om störningarna. Hyresgästen har redan blivit tillsagd om störningarna, varför det inte behöver göras igen. Efter det kan hyresgästens hyresrätt förklaras förverkad och du kan då säga upp hyresgästen med omedelbar verkan. Bedömer du i stället att det är fråga om särskilt allvarliga störningar behöver du inte göra något mer - du kan förklara hyresrätten förverkad med detsamma.
Kronofogden kan fastställa vräkningen
Om du anser att de kraven på hyresrättens förverkande är uppfyllda enligt hur jag har beskrivit de ovan, kan du förklara hyresrätten förverkad. Då kan du kontakta Kronofogden och begära att de fastställer vräkningen. Du läser mer om Kronofogdens fastställande av vräkningar här.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
