När kan du begära skadestånd för fel i fastighet?
Vi köpte 2016 ett fritidshus. Nu har vi fått reda på, att 70% av en friggebod, en grusad, anlagd biluppställningsplats, staket samt odlingar befinner sig utanför angiven tomtgräns. Säljaren visade var tomtgränsen gick och vi hade ingen anledning att misstänka att han sålde något han inte ägde till oss. Affären sköttes i ö av en mäklare. Staketet gränsar mot mark som ägs av samfällighet, en remsa som sluttar ner mot ett dike sen är det en liten väg. Ville ha ett råd om hur vi ska gå vidare med detta, kan vi begära skadestånd av säljaren, detta är ju ett allvarligt fel.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Köp av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Vid ett fastighetsköp ska det följa av avtalet och i övrigt stämma överens med vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om fastigheten skulle avvika från detta i något hänseende, är det att betrakta som ett fel (4 kap. 19 § JB). Köparens möjlighet att åberopa fel i fastighet begränsas genom köparens undersökningsplikt; köparen måste med andra ord företa den undersökning som bör anses påkallad med hänsyn till fastigheten i fråga och omständigheter att hänföra till den, som skick, ålder etc (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningen ska företas okulärt, och felet ska då kunna upptäckas med hjälp av känsel, hörsel, doft, eller om det rent av går att se med blotta ögat. Undersökningsplikten kan både utvidgas och begränsas, beroende på om säljaren gjort utfästelser eller garantier angående fastigheten vid besiktning/köptillfället, alternativt om köparen upptäcker symtom på fel eller bort fatta misstankar om att fel möjligtvis kan föreligga.
Som jag förstår det har säljaren vid köptillfället uttryckligen visat var tomtgränsen gick och då inkluderat dessa delar som ni nu i efterhand fått reda på inte tillhör er fastighet. Om så är fallet, bör detta anses utgöra en del av avtalet i form av muntliga preciserade uppgifter, och om fastigheten då avviker från dessa utgör de ett konkret fel och en avvikelse från avtalet. Om det skulle vara fråga om någon nyttjanderätt som belastar fastigheten, som ex. ett servitut, anses även dessa utgöra fel (4 kap. 17 § & 4 kap. 19 § JB). 4 kap. 20 § JB ålägger även säljaren en skyldighet att delge köparen kartor och andra handlingar över fastigheten som kan ha inverkan eller betydelse för köpet.
Vad gäller undersökningsplikten, bör någon vidare undersökning från er sida inte företas avseende just den här punkten då säljaren redan lämnat enuntiationer om just tomtgränsen, samt att det inte bör krävas av en köpare att undersöka tomtgränsen på något annat sätt än den grundläggande, okulära undersökningsplikten påkallar. Som du nämner hade ni inte heller någon anledning att misstro säljaren om just detta.
Om ett konkret fel i fastigheten föreligger har ni rätt att åberopa dessa - och därigenom rätt till prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet (4 kap. 12 § JB). Tillämpligt i det här fallet skulle förslagsvis vara skadestånd då en viss tid löpt sedan ni tillträtt fastigheten och ni har ev. redan erlagt hela köpeskillingen. Skadeståndsansvaret för säljaren skulle då grundas i försummelse från säljarens sida, i form av utelämnande av uppgifter som kan antas haft inverkan på köpet alternativt utelämnande av felaktiga uppgifter.
Hoppas mitt svar var till hjälp för er, och om inte är ni varmt välkomna att höra av er igen!
Med vänlig hälsning,
