När har man rätt till nedsättning av hyra och hur går man tillväga för att få en nedsättning?
Hej! Jag hyr en lägenhet där elementen inte funkat. Lägenheten har varit iskall och jag kontaktade min hyresvärd och vaktmästare ett flertal gånger. Vaktmästaren försökte fixa problemet men lyckade först efter 25 dagar. Under tiden har jag haft ugnen på för att få någon form av värme. Har jag rätt till hyresavdrag? Hur går jag tillväga för att få ett sådant? Har redan bett min hyresvärd om det men har inte fått svar. Mvh XXXX
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på lawline med din fråga.
Eftersom din fråga berör nedsättning av hyra kommer jag i mitt svar hänvisa till jordabalken (JB) som reglerar hyresrätt och nedsättning av hyra.
När har man rätt till nedsättning av hyra?
Som hyresgäst kan du ha rätt till nedsättning av hyra om det har uppstått hinder eller men i nyttjanderätten utan att du som hyresgäst är vållande ( 12 kap. 16 § p. 2 JB). Detta innebär att du endast kan få en nedsättning av din hyra om du inte har kunnat använda din hyresrätt såsom är tänkt och det inte är p.g.a. dig som problemet uppstått. Enligt min bedömning kan det trasiga elementet möjligtvis utgöra ett hinder i din nyttjanderätt eftersom lägenheten har varit så kall att du behövt värma den på annat sätt. Du kan därmed ha rätt till en skälig nedsättning av hyran för den tid som lägenheten har varit i bristfälligt skick ( 12 kap. 11 § JB).
Som hyresgäst kan man även ha rätt till en skälig nedsättning av hyran under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick p.g.a. att hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet ( 12 kap. 16 § p. 3 JB). Hyresvärden har en skyldighet att under hyrestiden hålla lägenheten i ett skick som stämmer överens med den allmänna uppfattningen i orten om att lägenheten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap 9 & 15 § JB). Sannolikt bör en lägenhet med icke-fungerande element inte anses fullt brukbar för det avsedda ändamålet om man utgår ifrån en allmän uppfattning i den ort du bor i. Dessutom anses en bostadslägenhet ha en lägsta godtagbara standard om den är försedd med anordning i lägenheten som är till för kontinuerlig uppvärmning ( 12 kap. 18 a § JB), eftersom din lägenhet har element som inte fungerar kan det ev. hävdas att din lägenhet inte uppfyller kraven för lägsta godtagbara standard. Allt detta talar för att du även på denna grund har rätt till en skälig nedsättning av din hyra under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick.
Hur gör man för att få sätta ned hyran?
Du har endast rätt till en skälig nedsättning av hyran efter det att du uppmärksammat din hyresvärd om problemet som uppstått med elementen och krävt nedsättningen, nedsättningen kommer endast gälla den tiden som elementen ej har fungerat. Av din fråga framgår att du har bett din hyresvärd om en nedsättning, vilket bör ses som att du informerat din hyresvärd om ditt krav på hyresnedsättning. Om man som hyresgäst anser att man har rätt till hyresnedsättning kan man deponera det belopp av hyran som man vill ha nedsättning för hos länsstyrelsen (12 kap. 21 § JB), resterande del betalas in som en vanlig hyra. Beloppet som deponeras ska vara skäligt, vilket innebär att beloeppet ska vara rimligt. Ett skäligt belopp baseras på omständigheterna i det enskilda fallet och ska vara rimligt i förhållande till dem problem i nyttjanderätten som uppstått. Du kan därmed inte kräva att hela din hyra sätt ned utan endast en del av hyran i rimlig proportion till det problemet som uppstått.
För att du ska kunna deponera hyran hos länsstyrelsen behöver du göra en ansökan om detta. Du skickar in denna ansökan hos länsstyrelsen, du behöver även betala in det belopp som du vill deponera samt betala en säkerhet såsom pant eller borgen. I din ansökan ska du lämna uppgifter om hyresförhållandet, förfallodagen för hyresbetalningen, samt grunden för avdraget d.v.s. varför du har rätt till avdraget. Efter detta behöver du invänta ett godkännande från länsstyrelsen av ansökan och deponeringen. Om din hyresvärd inte agerat inom tre månader från det att förfallodagen av hyran passerat och denne fått underrättelse om depositionen har du rätt att få tillbaka beloppet förutsatt at du och hyresvärden inte kommit överens om något annat eller hyresvärden väckt talan i domstol (12 kap. 22 § JB).
Vad gäller sammanfattningsvis och vad bör du göra nu?
Sammanfattningsvis bör du enligt min bedömning ha rätt till en skälig nedsättning av hyra på grund av att det har uppstått men och hinder i din nyttjanderätt av lägenheten eller på den grunden att hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet. En skälig nedsättning av hyran innebär att du har rätt till en rimlig nedsättning av hyran, vilket bestäms och baseras på omfattningen av den brist som uppstått. Du ska tydligt ha meddelat din hyresvärd om att du vill ha en nedsättning av hyran, det är nämligen från och med tidpunkten för meddelandet som nedsättningen utgår ifrån. För att göra en nedsättning av hyran är det viktigt att du skickar en ansökan om hyresdeponering till länsstyrelsen i det län som du bor i. Du kommer även i din ansökan behöva beskriva hyresförhållandet, förfallodagen för betalning av hyra samt inkludera någon form av säkerhet. Efter att ansökan skickas behöver du invänta länsstyrelsens godkännande. Om din hyresvärd inte agerat inom tre månader kan du ha rätt att få tillbaka det deponerade beloppet.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänligen,
